Property Intelligence Report (ACM)

Cómo generar un Property Intelligence Report (Informe de Inteligencia de la Propiedad, ACM) en cualquier anuncio del MLS: una estimación de precio de mercado a partir de anuncios comparables activos, junto al precio medio por m2 de las viviendas vendidas en el municipio, según los registros notariales, además de un brief del agente con respuestas a objeciones, un PDF y un enlace para el cliente. 5 créditos por informe; los 3 primeros de tu agencia son gratis.

El Property Intelligence Report (Informe de Inteligencia de la Propiedad) es el análisis basado en evidencia de cualquier propiedad del MLS: una estimación de precio de mercado, dónde queda el precio de salida frente a su segmento, cómo se comporta ese segmento y exactamente cómo explicárselo a un vendedor o a un comprador. Te da cifras que puedes defender en una cita de captación, incluido el precio medio por m2 de las viviendas vendidas en el municipio, según los registros notariales. Esa cifra es una media de todo el municipio, no el precio de venta de esta ni de ninguna otra propiedad. El informe es una estimación de precio de mercado para agentes, no una tasación.

5 créditos por informe, y los 3 primeros informes de tu agencia son gratis. Los agentes que no son administradores de la agencia pueden usar 2 de los 3; uno queda reservado para el administrador. Los informes se guardan en caché 30 días y tus compañeros de agencia pueden ver gratis un informe que tú hayas generado.

Generar un informe

Abre cualquier anuncio del MLS y pulsa Informe de Inteligencia (Property Intelligence Report si tienes el MLS en inglés) en la fila de acciones sobre las fotos.

Elige el idioma del informe antes de generarlo. Por defecto usa tu idioma, pero puedes cambiarlo para que el informe salga en el idioma de tu cliente. Después pulsa Generar informe.

El informe se construye en segundos. Cuando está listo tienes tres acciones: Ver informe, Descargar PDF y Compartir.

El brief del agente: cómo leerlo y cómo presentarlo

Tu versión del informe empieza con una sección titulada AGENT BRIEF - DO NOT SHARE (brief del agente, no compartir). Está escrita para ti, no para el cliente, y es la parte que convierte los datos en una conversación.

Incluye:

• Qué hace este informe y cuándo usarlo - para qué tipo de cita está pensado (un vendedor que pide un 20% por encima del mercado, una captación disputada con otra agencia, un vendedor que se niega a bajar, un comprador que pregunta si el precio es justo).
• Con qué abrir - la frase de apertura de este informe concreto, ya redactada para decirla.
• Manejo de objeciones del vendedor - las objeciones que vas a oír de verdad ("mi propiedad vale más", "no tengo prisa"), cada una con una respuesta basada en las cifras de esta propiedad.
• Qué hacer después - las acciones de seguimiento tras la cita.

Más abajo, Red flags in this report te avisa de qué métricas de este informe concreto hay que manejar con cuidado (muestras pequeñas, datos ausentes), y What the metrics mean define cada cifra en lenguaje claro, para que nunca presentes un número que no puedas explicar.

Qué contiene el informe

• El veredicto - una lectura de 10 segundos que sitúa la propiedad frente a su segmento.
• Precio de mercado y realidad del precio de salida - mediana del precio anunciado, tendencia interanual, mediana de días en mercado y el €/m² medio de las viviendas vendidas en el municipio, según los registros notariales, junto al €/m² del precio anunciado.
• Distribución por cuartiles del precio de salida - cuarto inferior, mediana, cuarto superior y 10% superior del segmento, con una clave de interpretación.
• Estrategia de precio de salida - tres opciones de posicionamiento (conservadora/venta rápida, objetivo/días en mercado típicos, agresiva/vendedor paciente) con el coste de cada una.
• Estrategia de precios - qué hacer en el lanzamiento, a los 30 días y qué debe disparar una bajada.
• Propiedades comparables (anuncios activos, con su precio de salida), ubicación y contexto de distrito.
• Lectura institucional - rentabilidad bruta y neta, renta mediana, volatilidad a 12 meses y un registro de riesgos para el inversor que señala fiabilidad de datos, viabilidad de la rentabilidad, liquidez de salida, regulación del alquiler turístico y riesgo de divisa, cuando los datos lo permiten.
• Narrativa del analista - veredicto, la estimación de precio de mercado, condiciones de mercado, ubicación y perspectiva de inversión, redactados en prosa.

Cuando los datos son demasiado escasos para sostener una afirmación, el informe lo dice explícitamente ("Not available", "muy pocos anuncios para medir") en lugar de inventar una cifra. Dejar los huecos vacíos significa que cada cifra que presentas tiene datos detrás.

Descargar el PDF (copia del agente)

Descargar PDF te da la versión completa del agente, incluido el brief. Llévala a la cita. Como este archivo contiene tus notas y el manejo de objeciones, no lo envíes a un cliente. Para dejar una copia al vendedor, crea un enlace compartido (Edición vendedor); nunca incluye el brief del agente.

Compartir con un cliente

Pulsa Compartir y construyes una versión del informe apta para el cliente:

1. Elige una edición o las secciones a incluir - Edición comprador incluye el plan de oferta y los costes de compra y oculta la estrategia de precio del vendedor; Edición vendedor incluye la estrategia de precio y los anuncios competidores y oculta el plan de oferta del comprador y la tabla de costes; Informe completo muestra las dos partes; Personalizada te deja marcar las secciones tú, como Valor de mercado y condiciones, Propiedades comparables, Ubicación y zonas, Perspectiva de inversión y Análisis del analista. Marca solo lo que ayude a la conversación. La portada y el aviso legal siempre se incluyen, y el brief del agente nunca se incluye.
2. Añade una nota opcional para tu cliente, que aparece junto al informe.
3. Añade el email del cliente (opcional) para que PropertyList le envíe el enlace, o déjalo vacío y copia el enlace tú.
4. Pulsa Crear enlace. El enlace se crea y se copia a tu portapapeles, listo para pegar en WhatsApp o en un email.

Cada enlace que creas aparece en Enlaces activos, indicando qué secciones muestra y si el cliente ya lo ha abierto, para que sepas si toca hacer seguimiento. Si un enlace ya no debe funcionar, pulsa Revocar y deja de servir al instante.

Lo que ve tu cliente es un informe limpio y con tu marca que abre con el veredicto y tiene su propio botón para descargar el PDF. Sin créditos, sin login y sin notas del agente.

Buenas prácticas

• Genera el informe antes de la cita de captación y lee el brief del agente de camino.
• Cambia el idioma del informe al de tu cliente antes de generarlo.
• Comparte menos secciones, no más. El veredicto y las condiciones de mercado calan más que todo a la vez.
• Mira Enlaces activos antes de perseguir a nadie: un enlace sin abrir pide una llamada distinta a uno ya abierto.
• Los informes se cachean 30 días: si un compañero ya generó uno de esta propiedad, verlo no te cuesta nada.

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