Las normas del alquiler volvieron a cambiar el 8 de octubre de 2026

Qué más cambió el 8 de octubre

Los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos que siguen (salida anticipada, gastos, garantías, reparaciones y documento de fin de contrato) dependen de cuándo se firmó el contrato. Los firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen las normas vigentes cuando se firmaron, salvo las de prórroga del artículo 10 en su redacción de 2023, el límite a la actualización de la renta de la ley de 2023 y el artículo 18.1 en su redacción actual. Para los firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 7 de octubre de 2026, el decreto no dice si les alcanzan estos cambios. La solicitud de prórroga y las reglas de desahucio se aplican según sus propios términos, y las de arrendamiento temporal dependen de si el contrato se firmó antes del 8 de octubre. Consulta con un profesional antes de apoyarte en los puntos siguientes para un contrato ya firmado.

• Salida anticipada del inquilino: pasados seis meses, con 30 días de preaviso, y ya no puedes reclamar indemnización por ello. En un arrendamiento temporal, pasado un mes y con 10 días de preaviso.
• Gastos: los tributos del inmueble no pueden repercutirse al inquilino salvo que este sea el contribuyente. Esto es nuevo. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador desde 2023; el decreto añade que no pueden trasladarse ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.
• Garantías: además de la fianza, la garantía adicional ya estaba limitada a dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Novedad: una mensualidad como máximo en un arrendamiento temporal, y no puedes exigir un seguro de impago de la renta.
• Reparaciones: si hay daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salud, o reparaciones que te corresponde hacer, el inquilino puede enviarte una solicitud por escrito con un presupuesto. Puedes aceptarlo, proponer una alternativa o hacer tú la obra. Si no contestas, o te niegas sin justificación, en 15 días naturales, el inquilino puede hacer la obra y descontar de la renta el coste razonable y documentado.
• Fin del contrato: ambas partes firman un documento que recoge el estado de la vivienda. Sin él, se presume que la vivienda se devuelve en buen estado, salvo prueba en contrario.
• Arrendamientos temporales: necesitan una causa justificada y acreditable que conste en el contrato, una duración superior a 31 días y, como norma general, no superior a doce meses, o se consideran de vivienda habitual. Más de dos contratos temporales sucesivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda también convierten el primero en un arrendamiento de vivienda habitual, y en los arrendamientos temporales sucesivos la renta no puede subir más que la variación del IRAV. Los contratos firmados antes del 8 de octubre mantienen las normas anteriores hasta su fin pactado y luego se extinguen, sin posibilidad de prórroga.
• Alquiler turístico: la vivienda entera o parte de ella sigue fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando lo regula la normativa turística autonómica, pero desde el 8 de octubre de 2026 por un máximo de 31 días.
• Prórrogas: el inquilino cuyo contrato estuviera vigente el 8 de octubre de 2026 y cuya duración obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 puede pedir hasta dos años más por periodos anuales, si pagó la renta en cada uno de los ocho meses anteriores. También alcanza a los contratos cuya prórroga tácita o renovación tácita esté llegando a su fin; el límite de fecha corresponde al primer supuesto, así que consulta si el tuyo es uno de estos. Debes aceptarla salvo que pactéis otras condiciones o un contrato nuevo, o que hayas notificado válidamente que necesitas la vivienda para ti o un familiar cercano. No se aplica si acordáis la renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior. Si el Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor, su renovación de cinco años y esta prórroga no se suman.
• Desahucios: si se desahucia por impago a un inquilino en situación de vulnerabilidad económica, la administración tiene dos meses para ofrecer vivienda o pagar la deuda y las costas. Si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda, el desahucio no sigue adelante y el contrato se mantiene vigente hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad económica del inquilino. En los demás desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, hasta el 31 de diciembre de 2030 el tribunal puede suspender el proceso, con revisión cada 12 meses y durante tres años como máximo, y la administración compensa al arrendador persona física, hasta la renta no percibida, los suministros impagados y las costas. En esos otros casos, la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece cuando el arrendador es una persona física titular de dos o menos viviendas. Cómo funcionan los desahucios.

Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, artículos 2, 3, 4 y 5 y disposición final quinta.

Qué no ha cambiado

• Duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica, prorrogable año a año a voluntad del inquilino.
• Tras la duración mínima, prórroga tácita de hasta tres años más si ninguna parte avisa a tiempo. El Real Decreto-ley 28/2026 cambiaría esto desde el 15 de noviembre de 2026 si se convalida.
• La fianza en vivienda habitual es una mensualidad de renta.

¿Alquilar o vender?

En cualquier caso, la decisión se reduce a lo que la propiedad conseguiría en venta frente a lo que ingresaría en alquiler con las normas de arriba. La mayoría de propietarios solo ve precios de oferta, que son lo que otros vendedores esperan, no el precio medio por m² de las viviendas vendidas en su municipio.

Nuestra guía gratuita parte de los precios de venta registrados en el registro notarial cuando hay cifra notarial para la zona. Un formulario breve, sin crear cuenta, y ningún agente te contacta salvo que marques la casilla.

Si vendes, los coeficientes máximos de la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento de valor del suelo, cambian el 1 de diciembre de 2026 si el decreto sobrevive. Nuestra guía de la plusvalía recoge las dos tablas.

Mira cuánto vale de verdad tu propiedad Los decretos de octubre de 2026, explicados

Preguntas frecuentes

Esto es información general para propietarios, comprobada en el BOE, incluidas las relaciones trimestrales de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda, el 28 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 aún tiene que convalidarse o derogarse, y actualizaremos esta página tras la votación. No es asesoramiento jurídico y las normas de alquiler en España cambian a menudo. Revisa tu contrato y consulta con un profesional antes de actuar.