Plusvalía municipal (IIVTNU): el impuesto del ayuntamiento al vender o heredar una vivienda en España

La plusvalía municipal es un impuesto que se paga al ayuntamiento cuando un inmueble cambia de manos en España. Su nombre completo es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el impuesto sobre el aumento de valor del suelo urbano. Lo fija cada ayuntamiento dentro de unos límites nacionales. Esta guía explica quién paga, cómo se calcula, los coeficientes, Marbella y Estepona, los plazos y un ejemplo resuelto.

La respuesta corta

• Quién paga: el vendedor en una venta y el heredero en una herencia. Si el vendedor es una persona física que no es residente fiscal en España, quien paga al ayuntamiento es el comprador (artículo 106.2 de la ley de haciendas locales).
• En qué se basa: solo en el valor catastral del suelo, no del edificio. El Catastro es el registro oficial de inmuebles que se usa para los impuestos locales.
• Cuánto: valor del suelo por un coeficiente según los años de tenencia, por el tipo del ayuntamiento. El tipo nunca supera el 30%. Puede pedir al ayuntamiento que use su ganancia real si es menor.
• Cuándo: 30 días hábiles después de una venta, o seis meses después de un fallecimiento (prorrogables a un año).
• Coeficientes: hoy se aplica la tabla de 2024. Desde el 01-12-26 debe aplicarse otra tabla si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026.

Qué grava el impuesto

El impuesto grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite la propiedad por cualquier título, incluidos la venta, la donación y la herencia (artículo 104.1 de la ley de haciendas locales, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, TRLRHL). El suelo rústico, tal como se clasifica a efectos del IBI (el impuesto anual sobre bienes inmuebles), no tributa (artículo 104.2). El impuesto se calcula sobre la parte del valor que corresponde al suelo de un inmueble, no sobre el precio total.

Quién paga

• El vendedor en una venta (artículo 106.1.b).
• El heredero o el receptor en una herencia o una donación (artículo 106.1.a).

Si el vendedor no es residente en España, el comprador paga al ayuntamiento

Cuando el vendedor es una persona física que no reside en España, la ley convierte al comprador en "sujeto pasivo sustituto del contribuyente". El ayuntamiento puede entonces reclamarle el impuesto al comprador (artículo 106.2). Se aplican tres límites.

• Solo se aplica a un vendedor persona física. Un vendedor que sea una sociedad no residente no lo activa.
• Solo se aplica a las ventas y otras transmisiones onerosas, no a las donaciones ni a las herencias.
• El contrato puede establecer que el coste lo asuma el vendedor, pero frente al ayuntamiento el deudor legal lo fija la ley.

Un vendedor persona física no residente conlleva además una segunda obligación del comprador, distinta de la anterior: la retención del 3% para la Agencia Tributaria (véase más abajo). El comprador también debe comunicar al ayuntamiento cada venta (artículo 110.6.b), en los mismos plazos que el contribuyente.

Cómo se calcula el impuesto

Hay dos métodos. Se paga según el resultado más bajo, pero solo si usted lo pide.

Método 1: valor del suelo por coeficiente

1. Tome el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión (artículo 107.2.a).
2. Multiplíquelo por el coeficiente que corresponda al número de años completos que fue titular del inmueble (artículo 107.4). Las fracciones de año se ignoran. Si lo tuvo menos de un año, el coeficiente anual se prorratea por meses completos. El periodo que se cuenta es de 20 años como máximo.
3. Multiplique el resultado por el tipo del ayuntamiento.

Tras una revisión catastral, un ayuntamiento puede aplicar una reducción de hasta el 60% al valor del suelo durante los cinco primeros años de los nuevos valores (artículo 107.3).

Método 2: la ganancia real

Si lo pide y demuestra que el incremento real de valor es inferior a la cifra del Método 1, el ayuntamiento toma como base el incremento real (artículo 107.5). Necesita las escrituras de compra y de venta. La parte de suelo de un edificio es su valor catastral del suelo dividido por su valor catastral total en la fecha de la transmisión.

Sin ganancia, no hay impuesto

Si el suelo no aumentó de valor entre la compra y la venta, el impuesto no se aplica (artículo 104.5). No ocurre de forma automática. Debe declarar la venta y aportar las escrituras. Para esta comprobación, la ley toma el mayor entre el valor de la escritura y el valor comprobado por la administración tributaria, y no se pueden contar los gastos ni los impuestos de ninguna de las dos operaciones.

Los coeficientes: hoy y desde el 1 de diciembre de 2026

La tabla en vigor hoy es la de 2024, del Real Decreto-ley 8/2023, artículo 24, en vigor desde el 01-01-24. Las actualizaciones posteriores (RDL 9/2024, RDL 16/2025 y RDL 26/2026) quedaron anuladas cuando el Congreso las rechazó.

El artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026 sustituye estos máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 ("con efectos desde el 1 de diciembre de 2026"). El decreto está en vigor desde el 08-10-26, pero todavía necesita la convalidación de la comisión permanente del Congreso (la Diputación Permanente). Si se deroga antes del 01-12-26, se mantiene la tabla de 2024. El decreto solo fija de nuevo los máximos. No encontramos en él ninguna exención ni abolición.

La nueva tabla es más alta para las tenencias de hasta 16 años y más baja desde los 17 años. Son máximos. Un ayuntamiento puede fijar coeficientes inferiores. Si una ordenanza fija uno superior, se aplica directamente el máximo legal (artículo 107.4). El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión (artículo 109.1.a), normalmente el día en que se firma la escritura, o la fecha del fallecimiento en una herencia, y el coeficiente es el vigente en ese momento (artículo 109.1.a, y artículo 10 del decreto: "en el momento del devengo"). Así, una venta completada antes del 01-12-26 usa la tabla de 2024, y una completada el 01-12-26 o después usa la nueva tabla si el decreto se mantiene.

El tipo máximo

Cada ayuntamiento fija su propio tipo, y no puede superar el 30%. Un ayuntamiento puede fijar un solo tipo o uno para cada periodo de tenencia (artículo 108.1).

Marbella

Hemos leído la ordenanza de Marbella en el expediente público del ayuntamiento, firmado el 31-07-23. Confirme con el ayuntamiento que sigue vigente, porque no pudimos verificar la publicación definitiva de una modificación de 2023 ni los cambios posteriores.

• Tipo: 29% (artículo 8 de la ordenanza, según el expediente del ayuntamiento de 2023).
• Coeficientes: la modificación de 2023 que figura en el expediente del ayuntamiento (cuya publicación definitiva no pudimos verificar) dice que se aplique el máximo legal vigente en cada momento, así que Marbella sigue la tabla anterior.
• Presentación: según el texto de 2023, el contribuyente presenta una declaración y el ayuntamiento emite después una liquidación (el recibo del impuesto, notificado). Dónde presentarla hoy es algo que debe confirmar con el ayuntamiento.

Bonificación por herencia en Marbella

Cuando la vivienda habitual del fallecido pasa a descendientes, ascendientes o al cónyuge, la cuota se reduce según el valor catastral de la vivienda (artículo 13):

Condiciones: la vivienda era la habitual del fallecido en la fecha del fallecimiento y durante al menos los dos últimos años, lo que comprueba el ayuntamiento. Debe pedir la bonificación al presentar la declaración dentro del plazo. Una solicitud tardía se considera fuera de plazo. Cuenta la pareja de hecho si está inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de Andalucía. La ley nacional permite que los ayuntamientos ofrezcan hasta el 95% (artículo 108.4), así que el 95% es un techo, no una regla que aplique todo ayuntamiento.

Estepona

El ayuntamiento de Estepona anunció en 2022 que su ordenanza mantiene una bonificación del 95% para los herederos. Lo dicen las noticias del ayuntamiento del 30-03-22 y del 23-06-22. Las condiciones de esa bonificación, y el tipo y los coeficientes actuales, no se indican aquí. Consulte al ayuntamiento o lea la ordenanza fiscal vigente. La página del ayuntamiento para el pago de tributos incluye la plusvalía entre los impuestos que gestiona el Patronato de Recaudación Provincial de la Diputación de Málaga, y también da acceso a su sede electrónica para la autoliquidación, que requiere identificación digital. La página no lleva fecha, así que confirme qué vía le corresponde.

Plazos y quién presenta

• Ventas y donaciones entre vivos: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión (artículo 110.2.a).
• Fallecimientos: seis meses, prorrogables a un año si el contribuyente lo pide (artículo 110.2.b).
• Autoliquidación o declaración: los ayuntamientos pueden exigirle que calcule y pague usted mismo (artículo 110.4) o pueden notificarle un recibo después de que presente la declaración (artículo 110.5).
• El comprador: también debe comunicar la venta al ayuntamiento, en los mismos plazos (artículo 110.6.b).
• El notario: envía al ayuntamiento una relación trimestral de documentos y advierte a las partes del plazo. Presentar y pagar sigue siendo tarea del contribuyente.

El Registro de la Propiedad exige prueba de la presentación, no del pago

El Registro de la Propiedad no inscribe una escritura hasta que se acredita que se ha presentado la autoliquidación, la declaración o la comunicación al ayuntamiento (artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria, que regula las hipotecas y el Registro de la Propiedad). Pide prueba de la presentación, no del pago. El impuesto sigue siendo debido al ayuntamiento.

La plusvalía no es la retención del 3% ni el impuesto sobre las ganancias patrimoniales

• La plusvalía va al ayuntamiento.
• La retención del 3% se aplica cuando el vendedor no es residente en España. El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto del vendedor (artículo 25.2 de la ley del impuesto sobre la renta de no residentes). Si el comprador no la ingresa, el inmueble queda afecto por la cantidad no pagada, hasta el menor importe entre la retención y el impuesto debido.
• El impuesto sobre las ganancias patrimoniales grava su beneficio y va a la Agencia Tributaria. Para los no residentes, el tipo sobre la ganancia es del 19% (artículo 25.1.f.3). Véase impuestos al vender.

Un vendedor persona física no residente supone, por tanto, dos obligaciones para el comprador: el 3% a la Agencia Tributaria y, como sujeto pasivo sustituto, la plusvalía al ayuntamiento.

Un ejemplo resuelto (cifras hipotéticas)

Estas cifras son números redondos inventados para mostrar el método. No son un caso real. Un piso en Marbella, con 10 años de tenencia. Valor catastral del suelo, 60.000 €. Valor catastral total, 150.000 €, de modo que la parte del suelo es el 40%. Tipo, 29%.

1. Método 1 hoy: 60.000 € x 0,12 = 7.200 €. Impuesto: 7.200 € x 29% = 2.088 €.
2. Método 2: comprado por 200.000 €, vendido por 215.000 €. La parte del suelo de cada precio es el 40%: 80.000 € y 86.000 €. Incremento real, 6.000 €. Impuesto: 6.000 € x 29% = 1.740 €.
3. Resultado: si lo pide y lo demuestra, paga 1.740 €, la cifra más baja.
4. Si se vende por 190.000 €: la parte del suelo baja a 76.000 €, por debajo de los 80.000 € pagados. No hay ganancia, así que no hay impuesto, si lo declara y lo demuestra con las escrituras.
5. Desde el 01-12-26 con la nueva tabla: 60.000 € x 0,22 = 13.200 €. Impuesto: 13.200 € x 29% = 3.828 €. El Método 2 sigue en 1.740 €.

Errores frecuentes

• "Paga el comprador." Por defecto paga el vendedor. El comprador es sujeto pasivo sustituto solo cuando el vendedor es una persona física no residente.
• "Es un impuesto nacional con un tipo fijo." Los ayuntamientos fijan el tipo hasta el 30%. El expediente de 2023 de Marbella fija el 29%.
• "Se cobra sobre el valor total del inmueble." Usa solo el valor catastral del suelo.
• "Es la retención del 3%." Esa va a la Agencia Tributaria. La plusvalía va al ayuntamiento.
• "Si vendo con pérdida no pago nada de forma automática." Debe declararlo y demostrarlo con las escrituras.
• "Siempre se paga por el método más alto." Se paga por el más bajo, si lo pide.
• "El Registro no inscribe sin el pago." Pide prueba de la presentación.
• "El plazo es de 30 días o de un mes." Son 30 días hábiles en las ventas.
• "Todos tienen el 95% en una herencia." Es lo máximo que puede ofrecer un ayuntamiento. El expediente de 2023 de Marbella lo escalona en 95%, 50% y 20%.

Esta guía es información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos, las bonificaciones y los coeficientes cambian, y los ayuntamientos difieren, así que consulte con el ayuntamiento o con un asesor antes de presentar.

Fuentes

Comprobado el 08-10-26 con los textos del BOE: Real Decreto-ley 8/2023 (BOE-A-2023-26452), artículo 24, para los coeficientes de hoy; la ley de haciendas locales (TRLRHL, BOE-A-2004-4214), artículos 104 a 110; el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), artículo 10; la Ley Hipotecaria (BOE-A-1946-2453), artículo 254; la ley del impuesto sobre la renta de no residentes (BOE-A-2004-4527), artículo 25. Marbella: el anuncio y expediente de la ordenanza del ayuntamiento. Estepona: las noticias del ayuntamiento del 30-03-22 y del 23-06-22, y su página de pago de tributos.

Última revisión: 08-10-26. Comprobado con los textos consolidados del BOE.