Pago de impuestos

Desmitificando los impuestos sobre la propiedad en Andalucía, España: Una guía para compradores de propiedad

Esta guía resume los impuestos que pagas al comprar una propiedad en Andalucía y los que pagas cada año como propietario.

Impuestos al comprar una propiedad:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP o IVA): Este impuesto se paga al comprar una propiedad. La tasa depende de si compras una propiedad de segunda mano (ITP) o una obra nueva (IVA).
• Propiedad de segunda mano (ITP): El tipo general del ITP en Andalucía es el 7% (artículo 41 de la Ley andaluza 5/2021) y se aplica sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (artículo 10.2 de la ley del ITP). Algunas viviendas compradas como residencia habitual tributan a un tipo reducido (consulta Exenciones y reducciones más abajo).
• Propiedad nueva (IVA): Para propiedades de obra nueva, se aplica un Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10% sobre el precio de compra (artículo 91 de la ley del IVA). La escritura paga además Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2% (artículo 49 de la Ley andaluza 5/2021), con tipos reducidos para algunas viviendas compradas como residencia habitual (artículo 50).

Costos adicionales de compra:

Además del impuesto de transmisión, varios otros impuestos y tasas pueden influir en el costo total de comprar una propiedad en Andalucía:

• Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Grava el aumento del valor del terreno desde la última transmisión. En una compraventa lo paga el vendedor, no el comprador (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales), así que normalmente no es un coste de compra. El importe depende de cuánto tiempo fue propietario el vendedor y del municipio.
• Honorarios notariales: Los honorarios cubren los servicios legales de un notario público que autentica oficialmente la escritura de compra. Normalmente, se basan en el valor de la propiedad.
• Honorarios del Registro de la Propiedad: Son las tasas asociadas al registro de la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad. También se calculan en función del valor de la propiedad.
• Honorarios de abogado (Opcionales): Aunque no es obligatorio, contratar un abogado puede proporcionar una valiosa orientación durante el proceso de compra. Los honorarios varían según la experiencia del abogado y la complejidad de la transacción.

Los dos principales impuestos periódicos:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): A menudo llamado impuesto a la propiedad, el IBI es un gravamen anual basado en el valor catastral de tu propiedad. Este valor lo fija el Catastro y no puede superar el valor de mercado del inmueble (artículo 23.2 de la Ley del Catastro). Cada municipio fija su tipo de IBI para viviendas entre el 0,4% y el 1,10% del valor catastral, o hasta el 1,30% en algunos municipios (artículo 72 de la Ley de Haciendas Locales).
• Impuesto sobre el Patrimonio: Los residentes en España tributan por su patrimonio neto mundial y los no residentes solo por sus bienes en España (artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio). Andalucía aplica una bonificación del 100% de la cuota (artículo 25 bis de la Ley andaluza 5/2021), así que los residentes en Andalucía no pagan este impuesto, y los no residentes cuyos bienes de mayor valor en España estén en Andalucía pueden aplicar la misma bonificación (disposición adicional cuarta de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio).

Comprendiendo tu recibo de IBI:

• Desglose: Tu recibo de IBI normalmente detalla el valor catastral de la propiedad, la tasa de IBI aplicable en tu municipio y el importe total a pagar.

• Tipo de propiedad: Las propiedades residenciales generalmente tienen tasas más bajas que las comerciales.
• Valor: El tipo de IBI es el mismo para todas las viviendas de un municipio, así que un valor catastral más alto supone un recibo más alto. La excepción son las viviendas vacías durante más de dos años sin causa justificada cuyo propietario tiene cuatro o más viviendas: el ayuntamiento puede aplicar un recargo de hasta el 50% de la cuota, que puede llegar al 100% pasados tres años y subir hasta 50 puntos más si el propietario tiene dos o más viviendas vacías en el mismo municipio (artículo 72.4 de la Ley de Haciendas Locales). Tipos municipales: cada municipio fija sus tipos de IBI dentro de los límites de la ley estatal.

Impuesto sobre el Patrimonio - ¿Eres responsable?

Mientras que el IBI se aplica a la mayoría de propietarios, el impuesto sobre el patrimonio puede no hacerlo. Aquí te explicamos por qué:

• Mínimo exento: Cada persona tiene su propio mínimo exento de 700.000 euros (artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio), y la vivienda habitual de los residentes está exenta hasta 300.000 euros (artículo 4.Nueve). Aun así, hay que presentar declaración si tus bienes valen más de 2 millones de euros, aunque no salga nada a pagar (artículo 37).
• Tipos: La escala estatal va del 0,2% al 3,5% (artículo 30 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio) y Andalucía tiene su propia escala (artículo 25 de la Ley andaluza 5/2021) antes de la bonificación del 100%. El impuesto estatal de solidaridad de las grandes fortunas sigue aplicándose al patrimonio neto superior a 3 millones de euros (artículo 3 de la Ley 38/2022).

Exenciones y reducciones:

Aunque probablemente te enfrentes a los impuestos mencionados, existen algunas exenciones y reducciones que considerar:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Andalucía ofrece tipos reducidos, no exenciones: el 6% para la vivienda habitual de hasta 150.000 euros, y el 3,5% para compradores menores de 35 años (mismo límite), personas con discapacidad y familias numerosas (hasta 250.000 euros), entre otros (artículo 43 de la Ley andaluza 5/2021).
• Plusvalía Municipal: No tributan las aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal ni las transmisiones entre cónyuges por divorcio (artículo 104.3 de la Ley de Haciendas Locales), y los ayuntamientos pueden bonificar hasta el 95% a los familiares directos que heredan (artículo 108.4).
• IBI: Los ayuntamientos pueden bonificar hasta el 90% del IBI a las familias numerosas (artículo 74.4 de la Ley de Haciendas Locales), y otras bonificaciones dependen de las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento. Pregunta en tu ayuntamiento qué te corresponde.

Pasos proactivos para compradores de propiedad:

• Estima tu IBI: Mientras esperas tu primer recibo de IBI, puedes estimar tu carga fiscal potencial. La mayoría de los sitios web municipales proporcionan información sobre los tipos impositivos locales. El valor catastral es un dato protegido (artículo 51 de la Ley del Catastro), así que antes de comprar pide al vendedor el último recibo del IBI, donde aparece.
• Presupuesta los impuestos sobre la propiedad: Considera los impuestos anuales incluyendo tanto el IBI como cualquier posible impuesto sobre el patrimonio, al planificar tu presupuesto para evitar sorpresas financieras.
• Busca asesoramiento profesional: Consultar a un asesor fiscal cualificado familiarizado con las normativas españolas es altamente recomendable. Pueden proporcionar orientación personalizada basada en tus circunstancias específicas, incluyendo posibles deducciones o implicaciones fiscales en ventas futuras.

Recursos para impuestos sobre propiedades en Andalucía:

• Sitios web municipales: La mayoría de los ayuntamientos andaluces tienen sitios web con información sobre tasas impositivas locales, métodos de pago y posibles exenciones. Sitio web de la Junta de Andalucía

Agencia Tributaria española: La Agencia Tributaria Española (Agencia Tributaria) https://www.agenciatributaria.gob.es/ 

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Aviso legal

La información contenida en esta guía es proporcionada por PropertyList y está destinada solo a fines informativos generales. No constituye asesoría legal ni financiera profesional. Aunque PropertyList ha procurado asegurar la precisión de la información proporcionada, las leyes y regulaciones están sujetas a cambios.

Recomendaciones:

Consulta a un profesional en impuestos: Para asesoría personalizada sobre tus circunstancias específicas, se recomienda encarecidamente consultar con un asesor fiscal cualificado familiarizado con las leyes fiscales españolas. Pueden ofrecer orientación adaptada sobre posibles implicaciones fiscales y cualquier exención o reducción aplicable.

Verifica la información: Confirma siempre los detalles y tarifas vigentes con las autoridades pertinentes, como la Agencia Tributaria o tu ayuntamiento local. Los sitios web municipales suelen contener información sobre impuestos locales como las tasas de IBI y exenciones posibles.

Busca asesoría legal: Para transacciones complejas o cualquier incertidumbre legal, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario español.

PropertyList, sus empleados y todas las entidades afiliadas no se responsabilizan por errores u omisiones en la información contenida en esta guía ni por consecuencias derivadas de su uso.

Fuentes

Última revisión: 25-09-26. Comprobado con los textos consolidados del BOE: ley del ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículo 10; Ley andaluza 5/2021, artículos 25, 25 bis, 41, 43, 49 y 50; Ley 37/1992 del IVA, artículo 91; Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), artículos 72, 74, 104, 106 y 108; Ley del Catastro (Real Decreto Legislativo 1/2004), artículos 23 y 51; Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, artículos 4, 5, 28, 30 y 37 y disposición adicional cuarta; y Ley 38/2022, artículo 3.