Publicado el 8 de octubre de 2026

Los decretos de alquiler en España: qué se rechazó, qué se aplica desde el 8 de octubre de 2026 y qué falta por votar

Comprobado en el BOE el 08-10-26. Actualizaremos esta entrada tras la votación.

Desde el 30 de septiembre de 2026 se han publicado cuatro decretos de vivienda. Dos han decaído, uno está en vigor y otro debe empezar en noviembre. Si alquila una vivienda en la Costa del Sol, si es inquilino o si gestiona alquileres para propietarios que viven en el extranjero, aquí tiene en qué punto está cada uno. El BOE es el Boletín Oficial del Estado. Un Real Decreto-ley (RDL) es una norma con fuerza de ley que el Gobierno puede dictar en caso de urgente necesidad. Después, el Congreso debe convalidarlo o derogarlo.

La respuesta corta

• Rechazados: el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026. El Congreso derogó ambos el 02-10-26.
• En vigor ahora: el RDL 29/2026, desde el 08-10-26. Modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) y añade medidas fiscales. Todavía debe convalidarse.
• Previsto el 15-11-26: el RDL 28/2026, que reescribe cómo se renueva un contrato después del quinto año. También debe convalidarse.
• Aún sin votar: a 08-10-26 no encontramos ninguna votación celebrada ni convocada.

Cronología

El RDL 26 estuvo en vigor aproximadamente un día. El RDL 27 se derogó el mismo día en que surtió efecto.

Cómo funciona la votación

El artículo 86.2 de la Constitución dice que el Congreso debe debatir un Real Decreto-ley y votarlo en los treinta días siguientes a su promulgación, y que debe pronunciarse expresamente sobre su convalidación o derogación. El artículo 78 dice que la Diputación Permanente, la comisión que actúa en nombre del Congreso cuando no está reunido, mantiene sus funciones tras la disolución de las Cortes. El preámbulo del RDL 28 dice que el Gobierno aún puede dictar Reales Decretos-leyes después de una disolución, y el artículo 78 es la razón por la que la Diputación Permanente puede convalidarlos. Los treinta días cuentan desde la promulgación, así que el plazo se cierra a principios o mediados de noviembre, según cómo se computen los días.

Moncloa.com informó el 07-10-26 de que la comisión se reúne el 16-10-26 y de que los decretos de vivienda no figuraban en el orden del día conocido. El 08-10-26 informó de que el PNV apoyará el RDL 29 y no el RDL 28. Son noticias de prensa sobre posiciones, no un resultado.

Las normas que se aplican desde el 8 de octubre

El RDL 29 reescribe buena parte de la LAU. Algunas de las normas siguientes son nuevas y otras ya eran ley y solo se han endurecido. La última columna indica cuál es el caso.

A qué contratos alcanzan estas normas depende de cuándo se firmó el contrato. Los contratos firmados antes del 26-05-23 mantienen el régimen vigente cuando se firmaron, salvo el artículo 10 en la redacción introducida por la Ley 12/2023 (y en la que el RDL 28 le daría desde el 15-11-26), el límite de actualización de la disposición adicional undécima de esa ley y el artículo 18.1 en su redacción actual (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, en la redacción dada por el decreto). Los contratos de vivienda temporal firmados antes del 08-10-26 siguen su propia norma transitoria, que se explica más abajo. Para los contratos firmados entre el 26-05-23 y el 07-10-26, el decreto no dice si los demás cambios les alcanzan. Pida asesoramiento antes de apoyarse en una u otra lectura para un contrato existente.

Actualizaciones de la renta hasta el 31-12-27

Es la disposición final sexta del decreto. Afecta a cualquier contrato de la LAU cuyo aniversario anual caiga entre el 08-10-26 y el 31-12-27. El inquilino puede negociar la actualización. Si la renta actual supera el límite máximo del precio aplicable, no se aplica ninguna subida. El decreto no dice cómo funciona ese límite para una vivienda situada fuera de una zona tensionada declarada. En caso contrario, la subida es la que acuerden las partes. Si no acuerdan nada, no puede superar el 2%. Es decir, el 2% es un techo que solo se aplica en esa ventana y solo cuando no hay acuerdo. El decreto no dice cómo encaja esto con el artículo 18.1, según el cual no hay actualización sin pacto expreso ni por encima del IRAV. Para el tope anterior, consulte nuestra entrada sobre el tope del alquiler, que trata un decreto que después fue derogado.

La solicitud de prórroga de dos años

Es la disposición final quinta. Afecta a los contratos vigentes el 08-10-26 cuya duración obligatoria termine antes del 31-12-28, y a los contratos que estén en prórroga tácita o en renovación tácita. El límite de fecha se aplica al primer caso; pida asesoramiento si su contrato está en el segundo. El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria, por periodos anuales, de hasta dos años más, si pagó la renta en cada uno de los ocho meses anteriores. El arrendador debe aceptarla salvo que las partes pacten otras condiciones o un contrato nuevo, o que el arrendador haya notificado válidamente conforme al artículo 9.3 que necesita realmente la vivienda para sí o para un familiar cercano. No se aplica si las partes renuevan con una renta al menos un 5% inferior. En una zona tensionada se aplica primero la prórroga del artículo 10.3 de la LAU. Las solicitudes de prórroga hechas al amparo del anterior RDL 8/2026 se consideran válidamente hechas (disposición transitoria primera). Si el RDL 28 entra en vigor, su renovación de cinco años y esta prórroga no se acumulan.

Arrendamientos temporales

Un arrendamiento de vivienda temporal es el de un inquilino que está temporalmente fuera de su vivienda habitual por una razón justificada y acreditable. La causa debe constar en el contrato, y el arrendador debe poder probarla. Sin ella, el arrendamiento se considera de vivienda habitual desde el día en que se firmó. La duración debe ser superior a 31 días y, como norma general, no superar los doce meses. Un arrendamiento que supere los doce meses sin justificación, o más de dos contratos sucesivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, convierte el primero en un arrendamiento de vivienda habitual. Los contratos temporales firmados antes del 08-10-26 mantienen las normas anteriores hasta su fin pactado, sin prórroga (disposición transitoria octava de la LAU). Los alquileres turísticos quedan fuera de la LAU, y su duración máxima, fijada por la normativa turística autonómica, no puede superar los 31 días (artículo 5.e de la LAU).

La parte fiscal, en breve

• IRPF del arrendador. Para los contratos firmados después del 01-12-26 se aplica una nueva escala de reducciones sobre el rendimiento neto. Sus tramos principales, del 15% hasta el 100%, son solo para los arrendadores que no son grandes tenedores, y dependen de cómo se compara la renta con la del contrato anterior y con el índice de referencia, de la zona y de la edad del inquilino. Los contratos firmados antes del 26-05-23 conservan la reducción tal como estaba el 31-12-21. Los firmados desde el 26-05-23 hasta el 01-12-26 conservan las normas vigentes el 31-12-25. Una prórroga tácita cuyo plazo mínimo de cinco años termine después del 01-12-26 puede tener una reducción del 80%, cualquiera que sea la fecha de firma del contrato, si la renta está dentro del límite del índice de referencia y el arrendador no es gran tenedor (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF).
• Deducción del inquilino. El 10% de la renta pagada por su vivienda habitual, si su base imponible es inferior a 33.007,20 €. La base máxima es de 11.630 € hasta una base imponible de 23.007,20 €, y después se reduce de forma gradual. Durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni usted ni ningún miembro de su unidad familiar pueden ser titulares del pleno dominio, ni de un derecho de uso, de otra vivienda situada a menos de 50 km.
• Ganancia por la venta de una vivienda. Esta exención es limitada. Cubre solo las ventas a un organismo público o a una empresa del sector público cuyo fin sea la vivienda social y asequible, realizadas del 08-10-26 al 31-12-27, de una vivienda que haya estado vacía sin causa justificada durante los dos años anteriores a la venta. La ganancia está exenta por completo con un precio de 200.000 € o menos, y en parte por encima de esa cifra, con una escala gradual que llega a cero en 800.000 € ((800.000 € menos el precio) dividido entre 600.000 €). Una venta a un comprador particular no cumple los requisitos.
• Recargo del IBI a las viviendas vacías. Los ayuntamientos pueden añadir al IBI (el impuesto anual sobre bienes inmuebles) un recargo a las viviendas que se dejan vacías durante más de dos años sin causa justificada. Fuera de las zonas tensionadas, que hoy equivale a toda Andalucía, solo alcanza a los propietarios de cuatro o más viviendas. El recargo puede ser de hasta el 50%, de hasta el 100% pasados más de tres años, y de hasta 50 puntos adicionales para los propietarios de dos o más viviendas vacías en el mismo municipio. Es opcional, exige la ordenanza propia del ayuntamiento y puede empezar en el primer periodo del IBI posterior al 08-10-26, en la práctica 2027. Una segunda residencia cuenta como causa justificada hasta cuatro años de vacío continuado, y también una vivienda ofrecida en venta (durante un año) o en alquiler (durante seis meses).
• Plusvalía municipal desde el 01-12-26. El artículo 10 del decreto fija de nuevo los coeficientes máximos del impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo cuando vende. No añade ninguna exención. Nuestra guía de la plusvalía pone las dos tablas una junto a otra.

Qué cambiaría el RDL 28

El RDL 28 reescribe el artículo 10 de la LAU, sobre la renovación tras el plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica). Si ninguna de las partes da aviso (seis meses el arrendador, dos meses el inquilino), el contrato se renueva por periodos sucesivos de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica. El arrendador que no renueva debe una indemnización: la mayor de estas dos cantidades, doce mensualidades de renta al valor superior del intervalo de la vivienda en el sistema estatal de referencia, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en ella.

No se debe indemnización en los casos que enumera el decreto, cada uno de los cuales el arrendador debe indicar de forma expresa, detallada y por escrito en el aviso. Entre ellos están:

• un arrendador particular necesita la vivienda como vivienda permanente para sí, su cónyuge o familiares hasta el segundo grado. Si la vivienda no se ocupa en tres meses, la indemnización pasa a ser debida;
• las partes firman un nuevo contrato;
• el inquilino podría haber pedido una prórroga legal y no lo hizo;
• el inquilino no ha vivido en la vivienda durante más de seis de los últimos doce meses. Las ausencias justificadas por salud, trabajo, estudios o cuidados no se cuentan en contra del inquilino;
• el inquilino dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio;
• el inquilino rechaza una oferta en firme de un nuevo contrato de al menos cinco años, hecha dentro del plazo de preaviso con una renta dentro de los límites del artículo 17.6.

Debe aplicarse desde el 15-11-26 a los contratos cuyo vencimiento caiga después de esa fecha. Los contratos que ya estén en una prórroga tácita anual conforme al antiguo artículo 10.1 siguen en ella hasta que termine, y los contratos en renovación tácita tienen su propia norma transitoria. Un arrendador a cuyo contrato, a la entrada en vigor, el 15-11-26, resten menos de seis meses puede avisar con cuatro meses de antelación. Los avisos de no renovación dados válidamente antes de la publicación conservan su efecto sin indemnización. Si el RDL 28 se deroga antes del 15-11-26, nada de esto se aplicaría.

¿Y si un decreto se deroga más adelante?

La Constitución dice únicamente "convalidación o derogación". No dice si una derogación actúa desde el principio o solo hacia el futuro, y no encontramos ninguna sentencia que lo resuelva para los contratos firmados mientras un decreto estaba en vigor.

El RDL 8/2026 (BOE-A-2026-6545) es el precedente más cercano. Estuvo en vigor desde el 22-03-26, y el Congreso lo derogó mediante una resolución de 28-04-26 (BOE-A-2026-9359). Un comentario jurídico, publicado el 12-06-26, sostiene que una prórroga reclamada mientras el decreto era válido sigue activada, mientras que un contrato que vencía después de la derogación solo daba al inquilino una expectativa. Es la opinión de un comentarista. El propio RDL 29 trata como válidas las solicitudes de prórroga hechas al amparo del RDL 8. Esa respuesta cubre solo esas solicitudes. Si se deroga el RDL 29, el efecto sobre los contratos firmados entretanto no está resuelto.

Qué hacer ahora

• Arrendadores y agentes: no traslade los gastos de agencia ni de formalización del contrato al inquilino, no pida un seguro de impago de la renta, mantenga cualquier garantía adicional dentro de dos mensualidades de renta y firme un documento de finalización del arrendamiento cuando el inquilino se vaya.
• Nuevos arrendamientos temporales: escriba en el contrato la causa real de la necesidad temporal y conserve la prueba.
• Actualizaciones de renta que venzan antes del 31-12-27: compruebe en el contrato si hay una cláusula expresa de actualización y el límite de precio aplicable antes de aplicar cualquier subida.
• Todos: esté atento a la votación de la Diputación Permanente. Actualizaremos esta entrada cuando se produzca.

Errores frecuentes

• "Los dos decretos nuevos están en vigor." Solo lo está el RDL 29. El RDL 28 debe entrar en vigor el 15-11-26.
• "Los RDL 26 y 27 son la ley." Ambos se derogaron el 02-10-26. Las páginas con fecha anterior están desactualizadas.
• "Hay un tope del 2% en el alquiler." El 2% se aplica solo a las actualizaciones que venzan entre el 08-10-26 y el 31-12-27, y solo sin un nuevo acuerdo. Las rentas por encima del límite de precio aplicable no tienen subida.
• "Los límites de renta solo existen en las zonas tensionadas." Los topes a las nuevas rentas sí, pero la ventana de actualización hasta el 31-12-27, el tope del índice IRAV en los arrendamientos temporales sucesivos y la norma habitación por habitación se aplican en todas partes.
• "La prórroga es para todos." Solo puede pedirla el inquilino, solo si está al corriente de pago durante ocho meses y solo para contratos que lleguen al final de su duración obligatoria antes del 31-12-28 o que ya estén en prórroga tácita.
• "La plusvalía se ha abolido." No es así. Solo cambian los coeficientes máximos, desde el 01-12-26.
• "Los vendedores ya no pagan impuestos por la ganancia." La nueva exención cubre solo las ventas a organismos públicos de vivienda de viviendas dejadas vacías durante dos años, por completo hasta 200.000 € y en parte hasta 800.000 €.
• "Con las elecciones no habrá votación." La Diputación Permanente sigue actuando en nombre del Congreso tras la disolución y hasta que se reúnan las nuevas Cortes (artículo 78.3).

Esta entrada deja fuera la pausa en los desahucios, el límite de compra para fondos y grandes tenedores, los cambios del IVA y las sanciones a las plataformas del RDL 29. Es información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.

Fuentes

Comprobado el 08-10-26: RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823); RDL 28/2026 (BOE-A-2026-20822); RDL 26/2026 (BOE-A-2026-20266); RDL 27/2026 (BOE-A-2026-20385); las resoluciones de derogación BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527; el decreto de disolución BOE-A-2026-20742; RDL 8/2026 (BOE-A-2026-6545); la LAU (BOE-A-1994-26003); y la Constitución, artículos 78 y 86. Para las posiciones políticas: Moncloa.com (07-10-26 y 08-10-26). Para el precedente del RDL 8: Economist & Jurist (12-06-26).