¿Cuánto puede subir el alquiler en España en 2026? Qué se aplica tras la derogación del tope del 2%

Publicado el 20 de marzo de 2026 · Actualizado el 14 de agosto de 2026

Actualizado el 11 de agosto de 2026. Este artículo se reescribió tras la derogación del Real Decreto-ley 8/2026. Cada regla enlaza a su fuente oficial para que puedas comprobarla.

La respuesta corta

Hoy no existe un tope del 2% a la subida del alquiler en España. Existió, brevemente, entre el 22 de marzo y el 30 de abril de 2026. Desapareció cuando el Congreso no convalidó el decreto que lo creó.

Lo que rige tu actualización ahora depende de una sola cosa: la fecha en que firmaste el contrato. Los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con un índice estatal llamado IRAV. Los anteriores se actualizan según lo que diga el contrato, normalmente el IPC.

Qué pasó con el tope del 2%

El Real Decreto-ley 8/2026 se aprobó el 20 de marzo de 2026 y se publicó en el BOE el 21 de marzo. Limitaba la actualización anual al 2% y daba al inquilino derecho a pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por periodos anuales, en contratos de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027.

Un decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en treinta días. El Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026 y quedó derogado con efectos del 30 de abril. La ficha del BOE, BOE-A-2026-6545, figura ya como Disposición derogada.

El tope estuvo vigente unas seis semanas. Si el aniversario de tu actualización cayó dentro de esa ventana, el 2% se aplicaba entonces y sigue siendo correcto. Desde el 29 de abril de 2026 se vuelve a las reglas ordinarias, sin más límite que el pactado en el contrato.

Qué índice se aplica a tu contrato

La línea divisoria es el 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la ley de vivienda actual.

• Firmado el 26 de mayo de 2023 o después: si el contrato prevé actualización anual, se aplica el IRAV, el índice de referencia para la actualización de los alquileres de vivienda que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística. No se puede sustituir por el IPC, ni siquiera de mutuo acuerdo, ni superarlo.
• Firmado antes del 26 de mayo de 2023: manda el contrato. La mayoría remiten al IPC. Si el contrato no prevé ningún mecanismo de actualización, no hay derecho automático a subir la renta durante el plazo.

El IRAV lo publica el INE y cambia cada mes. Usa el dato del mes en que cae tu aniversario, no el de hoy. Puedes consultarlo en la web del INE.

Cómo aplicar la actualización sin equivocarte

Hay tres errores habituales, y los tres se evitan fácil.

• No es automática. Hay que notificar al inquilino por escrito, y la subida se aplica desde el mes siguiente a la notificación, nunca con efectos retroactivos.
• La notificación debe estar motivada: qué índice aplicas, la variación porcentual y la nueva renta resultante. Un "se sube según el índice" no basta.
• El índice es un techo, no un suelo. Nada te obliga a aplicar el máximo, y en un mercado competitivo muchos propietarios aplican menos para conservar a un buen inquilino.

Qué no cambió

La derogación solo eliminó el tope y la prórroga extraordinaria. El resto de la Ley de Arrendamientos Urbanos sigue igual:

• Duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica, prorrogable año a año a voluntad del inquilino.
• Prórroga tácita de hasta tres años más si ninguna parte avisa a tiempo.
• La fianza en vivienda habitual sigue siendo una mensualidad, más las garantías adicionales que se pacten.

Andalucía y la Costa del Sol

Casi toda la cobertura nacional sobre control de alquileres habla de las zonas de mercado residencial tensionado, donde una comunidad puede imponer límites reales a la renta en contratos nuevos. Ese régimen solo funciona donde el gobierno autonómico lo declara.

Andalucía no ha declarado ninguna. Ningún municipio andaluz aparece en el registro de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda, y la Junta de Andalucía ha optado por no activar el mecanismo, además de recurrir la ley estatal de vivienda ante el Tribunal Constitucional. La ley andaluza propia, la Ley 5/2025, publicada en el BOJA el 24 de diciembre de 2025, se aplica desde el 24 de enero de 2026 y va por otra vía, la de las ayudas en lugar de los topes.

En la práctica, si tu propiedad está en la provincia de Málaga, los titulares sobre control de alquileres no describen tu situación. Tu actualización depende de la fecha del contrato y del índice de arriba.

Qué hacer esta semana

• Busca la fecha de firma de cada contrato y sepáralos entre antes y después del 26 de mayo de 2023. Esa fecha decide qué índice usas.
• Revisa si aplicaste el tope del 2% en alguna actualización entre el 22 de marzo y el 30 de abril de 2026. Era correcto entonces y lo sigue siendo: la derogación no es retroactiva.
• Apunta cada aniversario en el calendario, para notificar por escrito antes de que pase y no después.
• Si un inquilino pidió la prórroga extraordinaria de dos años mientras el decreto estaba vigente, consulta antes de dar por no puesta esa solicitud. Cómo afecta la derogación a las prórrogas ya pedidas es la única cuestión aquí realmente discutida.

Fuentes

• BOE-A-2026-6545, Real Decreto-ley 8/2026, con su derogación.
• INE, para el dato mensual del IRAV.
• Ley 12/2023, de vivienda, y Ley 29/1994 (LAU) para los plazos de arrendamiento.

Esto es información general para propietarios y agentes, comprobada en el BOE el 11 de agosto de 2026. No es asesoramiento jurídico y las normas de alquiler cambian. Revisa tu contrato y consulta con un profesional antes de actuar.