ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en España 2026: cuánto pagan los compradores de segunda mano, cómo se calcula y cuándo debe abonarse

Publicado el 2 de abril de 2026 · Actualizado el 18 de octubre de 2026

¿Qué es el ITP y quién lo paga?

ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - es el impuesto regional sobre transmisiones patrimoniales para vivienda de segunda mano en España. Se aplica a viviendas de reventa y normalmente es responsabilidad del comprador. Las compras de obra nueva no pagan ITP - están sujetas a IVA y al impuesto sobre actos jurídicos documentados en su lugar.

Cómo funcionan los tipos regionales - Andalucía y la reforma de 2021

El ITP lo establece cada comunidad autónoma. Desde la reforma fiscal de 2021 Andalucía aplica un tipo general del 7% a las compraventas de segunda mano, con tipos reducidos del 6% y del 3,5% para compradores de vivienda habitual que cumplan los requisitos. Otras regiones usan tipos diferentes y, en muchos casos, escalas móviles, descuentos temporales o exenciones para determinados compradores. Confirme siempre el tipo vigente con la oficina tributaria regional antes de comprar.

¿Cuál es exactamente la base imponible?

La base imponible para el ITP es el valor que se utiliza para calcular el impuesto. En el caso de los inmuebles, el artículo 10.2 de la ley del ITP la fija en el mayor de:

• el precio o valor declarado por las partes, y
• el valor de referencia del Catastro para ese inmueble.

Si el inmueble no tiene valor de referencia, la base es la mayor de estas cantidades: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado, y la administración puede comprobar el valor declarado. Por eso los compradores deben conservar registros claros y estar preparados para justificar el precio del acuerdo.

¿Qué documentos y formularios están involucrados?

Cuando paga el ITP normalmente presenta un formulario regional de ITP - en muchas regiones ese es el Modelo 600 - junto con documentos justificativos: una copia de la escritura pública o del contrato privado, prueba de identidad (NIE o pasaporte) y justificante de pago. Los requisitos pueden variar por comunidad autónoma, así que consulte la agencia tributaria local o pida a su gestor que lo confirme.

¿Cuándo vence el ITP? Un calendario práctico

En Andalucía el ITP debe declararse y pagarse en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la transmisión, que normalmente es la fecha en que se firma la escritura pública (artículo 69.1 de la Ley andaluza 5/2021). En otras comunidades, consulte el plazo con la oficina tributaria autonómica. El Registro de la Propiedad no inscribirá la escritura hasta que se haya presentado la autoliquidación del ITP (artículo 54 de la ley del ITP).

No respetar el plazo puede generar intereses y recargos. Si no está seguro de qué fecha aplica en su región, pregunte a su notario o gestor antes de firmar la escritura para poder planificar el pago y la inscripción.

Cómo calcular el ITP - la fórmula simple

El cálculo en sí es sencillo una vez que tiene la base imponible y el tipo regional:

ITP a pagar = base imponible x tipo regional de ITP

Ejemplo: en Andalucía un 7% de ITP sobre una base imponible de EUR 500,000 sería EUR 35,000.

Ejemplos reales usando datos de mercado verificados para Marbella y Málaga

Más abajo utilizo medianas de mercado de PropertyList y datos del registro notarial de precios por metro cuadrado de España para mostrar cómo quedan dos ejemplos prácticos con un tipo del 7% en Andalucía. Todas las cifras de EUR/m2 que proceden del registro notarial español están enlazadas a la fuente.

Ubicación	Anuncios activos	Precio medio	EUR/m2 medio	EUR/m2 verificado por notario	Superficie media implícita	Valor según notaría	ITP al 7% sobre el precio medio	ITP al 7% sobre el valor según notaría
Marbella	1,286	EUR 1,499,000	EUR 6,296/m2	EUR 4,571/m2	~238.09 m2 (precio medio / EUR/m2 medio)	~EUR 1,088,299 (238.09 x EUR 4,571)	EUR 104,930 (7% de EUR 1,499,000)	~EUR 76,182 (7% de EUR 1,088,299)
Málaga	68	EUR 720,000	EUR 5,750/m2	EUR 3,036/m2	~125.22 m2 (precio medio / EUR/m2 medio)	~EUR 380,170 (125.22 x EUR 3,036)	EUR 50,400 (7% de EUR 720,000)	~EUR 26,612 (7% de EUR 380,170)

¿Qué muestran estos números en la práctica?

• Si el comprador paga el precio medio del anuncio y la escritura refleja esa cantidad, la base imponible será comúnmente el precio de venta declarado y el ITP será el 7% de esa cantidad en Andalucía. Por ejemplo, un comprador en Marbella que pague el precio medio del anuncio de EUR 1,499,000 afrontaría alrededor de EUR 104,930 de ITP.
• Cuando el precio declarado es inferior al valor de referencia del Catastro, el ITP se calcula sobre el valor de referencia (artículo 10.2 de la ley del ITP). Las cifras EUR/m2 verificadas por notario pueden producir una valoración significativamente diferente - en nuestro ejemplo de Málaga el valor según notaría usando el precio por m2 del registro resulta inferior al precio medio de venta. En la práctica la base imponible es la mayor entre el precio declarado y el valor de referencia, por lo que los compradores tributan sobre el precio del contrato siempre que este sea superior.

Por qué importan las cifras EUR/m2 verificadas por notarios

Los datos de precio por m2 verificados por notarios muestran el precio medio por m2 de una zona. PropertyList incluye enlaces a las cifras verificadas por notarios junto a los anuncios activos para que compradores y sus asesores puedan ver evidencia de mercado comparable. Por ejemplo, el registro notarial español muestra EUR 4,571/m2 en Marbella y EUR 3,036/m2 en Málaga - ambas cifras están publicadas en el registro notarial y enlazadas en los ejemplos anteriores.

Tipos reducidos de ITP en Andalucía: cómo pagar menos del 7%

El tipo general del 7% es solo el punto de partida en Andalucía. Según la Ley andaluza 5/2021, hay dos tipos reducidos clave para el comprador particular: el 6% si el inmueble será su vivienda habitual y su valor no supera los 150.000 euros, y el 3,5% para menores de 35 años que compren vivienda habitual de hasta 150.000 euros. También existen tipos reducidos para familias numerosas y personas con discapacidad, con sus propios límites y condiciones. En una vivienda de 150.000 euros, el tipo para menores de 35 supone un ahorro de 5.250 euros frente al tipo general. Estas reducciones se aplican solo a la vivienda de segunda mano - la obra nueva tributa al 10% de IVA más el 1,2% de AJD en lugar de ITP. Las condiciones se comprueban en la escritura, así que confirme los requisitos vigentes con su abogado antes de firmar.

Preguntas comunes de los compradores - puntos prácticos para evitar sorpresas

A continuación se indican algunos de los problemas con los que los compradores se encuentran regularmente y cómo gestionarlos.

• Subdeclaración en la escritura - evítela. Vendedores y compradores a veces intentan declarar un precio inferior para reducir impuestos. Si la oficina tributaria considera que el precio de venta es demasiado bajo en comparación con la evidencia de mercado puede revisar y aplicar sanciones. Use siempre valoraciones realistas y justificables.
• Divisas, donaciones o transacciones escalonadas - sea transparente. Las estructuras de pago complejas atraen escrutinio y pueden desencadenar una revisión.
• Confirme quién paga qué en el contrato privado. El ITP es legalmente responsabilidad del comprador pero las partes pueden negociar aportaciones - haga estos términos explícitos en el contrato.
• Planifique el flujo de caja. Normalmente tendrá que pagar el ITP poco después de la formalización y antes de la inscripción final, así que inclúyalo en su presupuesto junto con las tasas notariales y de registro.

Presentación y pago - ¿quién lo hace normalmente?

Los compradores suelen encargar a un gestor o abogado la presentación del formulario de ITP y la gestión del pago en su nombre. Los notarios no suelen presentar el ITP por usted. Un buen abogado o gestor preparará el formulario, calculará el impuesto debido, lo presentará en la oficina tributaria regional y obtendrá el recibo de pago que necesita para inscribir la escritura.

¿Qué ocurre si el tipo regional cambia durante el proceso de compra?

Los cambios en los tipos regionales pueden complicar transacciones que abarcan la fecha del cambio. Las normas varían sobre si el tipo aplicable es el vigente en la fecha del contrato privado o en la fecha de la escritura pública. Este es un punto técnico con consecuencias legales y fiscales - si su compra coincide con un cambio de tipo, consulte a su abogado o asesor fiscal para una interpretación precisa y específica por región.

Cuándo solicitar asesoramiento profesional

El ITP es sencillo en muchos casos simples pero puede complicarse cuando:

• el precio de venta difiere significativamente de los indicadores de mercado,
• el comprador es una empresa o una entidad no residente,
• hay condiciones de pago inusuales, o
• la transacción se produce cerca de un cambio conocido de tipo regional o de un régimen especial.

Si se aplica alguno de los puntos anteriores, obtenga asesoramiento fiscal y de compraventa profesional antes de firmar.

Preguntas frecuentes

1. ¿Siempre lo paga el comprador?

Sí - legalmente el comprador es el responsable del ITP en las operaciones de reventa. Las partes pueden pactar aportaciones comerciales en el contrato, pero la responsabilidad recae en el comprador.

2. ¿Pago ITP en viviendas de obra nueva?

No. La vivienda nueva comprada al promotor paga IVA y actos jurídicos documentados (AJD) en lugar de ITP (artículo 31.2 de la ley del ITP). Las viviendas de reventa pagan ITP.

3. ¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?

En Andalucía debe declararlo y pagarlo en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la transmisión, normalmente la fecha de la escritura pública (artículo 69.1 de la Ley andaluza 5/2021). En otras comunidades, confirme el plazo con la oficina tributaria autonómica.

4. ¿Puede la oficina tributaria re-evaluar el precio de venta?

Sí, en la práctica: el ITP se calcula sobre el valor de referencia del Catastro siempre que sea superior al precio declarado (artículo 10.2 de la ley del ITP), y si el inmueble no tiene valor de referencia la administración puede comprobar el valor declarado. Por eso las valoraciones justificables y la documentación probatoria son importantes.

5. ¿Qué ocurre si pago tarde?

El pago tardío puede conllevar intereses y recargos. Si se pierde el plazo, contacte inmediatamente con un gestor o asesor fiscal para regularizar la situación.

Fuentes

Comprobado con los textos consolidados del BOE el 25-09-26: artículos 8, 10, 31 y 54 de la ley del ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículos 41, 43, 49 y 69 de la Ley andaluza 5/2021 y artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA.

Cómo ayuda PropertyList

PropertyList publica anuncios en vivo de agencias locales reales y enlaza datos de precio por m2 verificados por notario junto a las ofertas de mercado para que compradores y asesores puedan comparar los precios publicados con las cifras del registro notarial. Vea anuncios en directo y datos verificados por notario en https://propertylist.es. Los agentes también pueden unirse al MLS para compartir sus anuncios y llegar a un público especializado.

Consejo final y llamada a la acción

El ITP es un coste relevante en cualquier compra de reventa y uno que puede planificarse. Use datos de mercado verificados, pregunte al notario o a su gestor sobre el plazo regional de presentación, e incluya el ITP en sus costes de formalización desde el primer día. Para consultar anuncios en vivo y comprobar evidencia de EUR/m2 verificada por notario para localidades y propiedades concretas, visite PropertyList en https://propertylist.es. Si es agente y desea publicar su stock, infórmese sobre cómo unirse al MLS en el mismo sitio.