¿Qué normas de vivienda de España de 2026 aplican realmente en Andalucía? Guía para propietarios y compradores

Publicado el 30 de junio de 2026 · Actualizado el 3 de septiembre de 2026

Resumen - qué cambió a nivel nacional y qué ha declarado Andalucía

España introdujo un paquete de reformas de vivienda comenzando con la Ley 12/2023 y medidas posteriores. Algunas medidas operan a nivel nacional. Otras solo entran en vigor dentro de las llamadas "zonas de mercado tensionado" creadas por la Ley 12/2023. Andalucía ha declarado NO zonas tensionadas. Ese hecho simple determina qué herramientas están activas para propietarios, compradores y agentes en la Costa del Sol.

Titular rápido para propietarios y compradores ocupados

Qué se aplica en Andalucía en 2026:

• El Real Decreto-ley 8/2026 (marzo de 2026) limitó las subidas anuales de renta al 2% a nivel nacional y dio a los inquilinos una prórroga obligatoria de dos años, pero el Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026 y quedó derogado desde el 30 de abril. Ninguna de las dos medidas se aplica hoy. Consulta qué rige ahora la actualización de la renta.
• El índice de referencia IRAV (en vigor desde enero de 2025) rige las actualizaciones anuales de los alquileres residenciales en lugar del IPC.
• Los propietarios deben pagar los honorarios de agencia inmobiliaria en los alquileres residenciales - medida introducida por la Ley 12/2023.
• Los plazos mínimos estándar de la LAU siguen siendo 5 años, o 7 años si el propietario es una empresa.
• Los ayuntamientos en cualquier lugar de España pueden aplicar un recargo de IBI de hasta el 150% en viviendas mantenidas vacías a largo plazo - es una decisión municipal.
• Los alquileres turísticos en Andalucía se rigen por el Decreto 31/2024; el número de registro nacional NRU fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026.

Qué NO opera en Andalucía ahora

Como Andalucía ha declarado NO zonas tensionadas, las herramientas más estrictas que permite la Ley 12/2023 para esas zonas no se aplican actualmente aquí. En concreto:

• Los topes de alquiler en zonas tensionadas establecidos por la Ley 12/2023 no operan en Andalucía.
• El umbral reducido de "gran tenedor" de 5 propiedades no opera en Andalucía - fuera de las zonas tensionadas se aplica el umbral superior de 10 o más propiedades.
• La deducción fiscal potenciada del 90% para propietarios que bajen la renta un 5% solo se aplica dentro de zonas tensionadas y por tanto no opera en Andalucía.

Cómo funcionan las normas nacionales de alquiler en Andalucía - lectura práctica

Dos cambios nacionales son particularmente importantes para los propietarios y compradores de la Costa del Sol.

Primero, el índice IRAV ha regido las actualizaciones anuales desde enero de 2025. Use el índice de referencia IRAV cuando un contrato especifique actualizaciones indexadas en lugar del IPC.

Segundo, el derogado Real Decreto-ley 8/2026 (marzo de 2026) introdujo un tope nacional del 2% en las subidas anuales de renta y añadió una prórroga obligatoria de dos años para el inquilino. Ambas se aplicaron en Andalucía y ambas decayeron con el decreto el 30 de abril de 2026. Hoy no se aplica ninguna.

Operativamente: cuando calcule una subida anual permitida, aplique el IRAV como índice de referencia y la cláusula de actualización del contrato. No hay ningún techo nacional por encima. El tope del 2% quedó derogado el 30 de abril de 2026 y Andalucía no ha declarado zonas tensionadas, así que nada más limita la actualización aquí.

Para saber qué rige una actualización de renta ahora que el decreto ya no está, vea nuestra guía sobre la actualización de la renta.

Duración de los contratos y preaviso - qué deben comprobar ahora los propietarios

Los plazos mínimos contractuales siguen regidos por la LAU. El mínimo estándar es 5 años, o 7 años cuando el propietario es una empresa. Eso sigue siendo la duración básica para la mayoría de los alquileres residenciales en Andalucía.

El RDL 8/2026 también daba a los inquilinos una prórroga obligatoria de dos años, que decayó con la derogación. Las renovaciones vuelven a las reglas ordinarias de la LAU: las prórrogas del art. 9 y el preaviso de cuatro meses del arrendador y dos del inquilino del art. 10.

Honorarios de agencia inmobiliaria - quién paga qué

La Ley 12/2023 hizo que los honorarios de agencia sean pagados por los propietarios en los alquileres residenciales. Si anuncia un alquiler a través de una agencia en la Costa del Sol, contemple los honorarios de agencia en sus costes operativos. Asegúrese de que los contratos con agencias y con inquilinos clarifiquen el acuerdo.

Viviendas vacías y recargos de IBI - compruebe su municipio

Los ayuntamientos en cualquier lugar de España pueden adoptar un recargo de IBI de hasta el 150% en viviendas mantenidas vacías a largo plazo. Es una decisión municipal, por lo que si afecta a una propiedad concreta en la Costa del Sol depende del ayuntamiento local.

Punto de acción - consulte la web municipal o hable con el ayuntamiento donde se ubica la propiedad para confirmar si un recargo por vacancia se aplica a su inmueble. Si es así, ajuste los cálculos de costes de mantenimiento y los precios de venta en consecuencia.

Alquileres turísticos en Andalucía - las normas que debe cumplir

Si gestiona un alquiler turístico en la Costa del Sol, se aplican dos regímenes:

• El Decreto 31/2024 rige los alquileres turísticos en Andalucía.
• El número de registro nacional NRU ya no se aplica: el Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026 (sentencias de 19 y 21 de mayo de 2026). Las plataformas siguen compartiendo datos bajo el Reglamento (UE) 2024/1028.

Asegúrese de cumplir los requisitos autonómicos de registro y explotación antes de comercializar un alquiler turístico. El incumplimiento del registro puede acarrear sanciones administrativas por parte de las autoridades regionales.

Tabla comparativa - qué se aplica en Andalucía y qué solo se aplicaría en zonas tensionadas



Medida	Se aplica en Andalucía	Notas
Índice de referencia IRAV para las actualizaciones anuales de alquileres	Sí	En vigor desde enero de 2025 - use IRAV para contratos indexados
No - derogado	Solo se aplicó en todo el territorio entre el 22 de marzo y el 30 de abril de 2026. Derogado: rigen las reglas ordinarias de la LAU
Topes de alquiler en zonas tensionadas según la Ley 12/2023	No	Solo se aplica dentro de las zonas de mercado tensionado declaradas bajo la Ley 12/2023; Andalucía no ha declarado ninguna
Umbral reducido de "gran tenedor" (5 propiedades)	No	Fuera de las zonas tensionadas el umbral permanece en 10 o más propiedades
Deducción fiscal del 90% para propietarios que rebajen la renta un 5%	No	Se aplica solo dentro de zonas tensionadas

Listado práctico para propietarios en la Costa del Sol

• Revise los contratos de arrendamiento - actualice las cláusulas de revisión de renta para referenciar el IRAV. Cualquier cláusula redactada en torno al tope del 2% derogado hay que quitarla.
• Planifique flujos de caja y plazos de venta sobre las prórrogas ordinarias de la LAU, cinco años con arrendador persona física y siete con persona jurídica, no sobre la prórroga de dos años derogada.
• Presupueste los honorarios de agencia en los costes de alquiler y confirme la responsabilidad por los mismos en acuerdos por escrito.
• Compruebe su ayuntamiento local por si existe algún recargo de IBI por vacancia - las decisiones municipales varían.
• Si gestiona alquileres turísticos, asegure el cumplimiento del Decreto 31/2024 y mantenga su código RTA en todos los anuncios.
• Si posee 10 o más viviendas alquilerables, revise las normas de gran tenedor que se aplican fuera de zonas tensionadas. Si su cartera crece, vigile las declaraciones regionales por si se llegaran a declarar zonas tensionadas.
• Conserve evidencia documental de cualquier negociación o reducción de renta - la deducción fiscal del 90% por una rebaja del 5% no se aplica en Andalucía salvo que se declare una zona tensionada.

Consejos para compradores e inversores

Si compra para alquilar en la Costa del Sol, calcule sus rendimientos en base a las normas que realmente operan en Andalucía. No asuma que las medidas de zonas tensionadas están activas. Tenga en cuenta el índice IRAV para las subidas anuales, los honorarios de agencia que ahora paga el propietario y los posibles recargos municipales por vacancia de IBI. No hay tope nacional de renta.

Compruebe las condiciones del contrato existente en la compra. Un contrato vinculado al IRAV es lo habitual ahora. Un inquilino con la opción de prórroga obligatoria de dos años debe considerarse con una ocupación potencial más larga que lo que podrían implicar reglas anteriores.

Qué vigilar - riesgos y desencadenantes futuros

El desencadenante crítico que cambiaría el panorama para Andalucía es una declaración regional de zonas de mercado tensionado bajo la Ley 12/2023. Si Andalucía declarara una o varias zonas tensionadas en el futuro, las herramientas más estrictas de la Ley 12/2023 - incluidos los topes de alquiler en zonas tensionadas, el umbral reducido de gran tenedor de 5 propiedades y la deducción fiscal del 90% por una rebaja del 5% - empezarían entonces a operar en las áreas declaradas.

Continúe vigilando los boletines regionales oficiales y las actualizaciones de PropertyList. Si se declara una zona tensionada, el panorama legal para las propiedades afectadas cambiará materialmente.

Cuándo buscar ayuda profesional

Para redactar o actualizar contratos de arrendamiento, interpretar actualizaciones del IRAV y asegurar el cumplimiento del Decreto 31/2024, utilice un abogado o un agente especialista que conozca Andalucía y el mercado de la Costa del Sol.

Si no está seguro de si una norma municipal concreta se aplica a su propiedad - por ejemplo un recargo local de IBI - pida al ayuntamiento o a un gestor local que confirme la situación por escrito.

Preguntas frecuentes

1. ¿Existe un tope del 2% a la subida de la renta en Andalucía?

El RDL 8/2026 (marzo de 2026) estableció un tope nacional del 2% en las subidas anuales de renta, pero el Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026 y quedó derogado desde el 30 de abril, por lo que ya no se aplica. Consulta qué rige ahora la actualización de la renta. Use el índice IRAV y la cláusula de actualización del contrato; no hay ningún tope aparte.

2. ¿Están activas en Andalucía las medidas de zonas tensionadas de la Ley 12/2023?

No. Andalucía ha declarado NO zonas tensionadas. Por tanto los topes de alquiler de zonas tensionadas, el umbral reducido de gran tenedor de 5 propiedades y la deducción fiscal del 90% por una rebaja del 5% actualmente no operan en Andalucía.

3. ¿Quién paga los honorarios de agencia por los alquileres residenciales en Andalucía?

Según la Ley 12/2023 los propietarios deben pagar los honorarios de agencia en los alquileres residenciales. Asegúrese de reflejar esto en su presupuesto y en los contratos de agencia.

4. ¿Los recargos municipales por vacancia se aplican en toda la Costa del Sol?

Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de IBI de hasta el 150% en viviendas mantenidas vacías a largo plazo, pero es una decisión municipal. Consulte el ayuntamiento local para confirmar si el recargo se aplica a una propiedad concreta.

5. ¿Qué normas rigen los alquileres turísticos en Andalucía?

Los alquileres turísticos se rigen por el Decreto 31/2024 para Andalucía y por el régimen nacional de registro NRU. Debe cumplir ambos requisitos de registro, regional y nacional.

Para obtener orientación actualizada, confirme siempre las cifras vigentes y consulte los textos oficiales referenciados arriba: Ley 12/2023, el índice IRAV (desde enero de 2025), el derogado Real Decreto-ley 8/2026 (marzo de 2026), el Decreto 31/2024 y cualquier normativa municipal donde esté ubicada su propiedad.

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