Impuesto del 100 % para los compradores de fuera de la UE: qué ocurrió y cuáles serán los costes en 2026

Por qué todo el mundo hablaba de un impuesto del 100 % en enero de 2025

El 13 de enero de 2025, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció una propuesta para gravar «hasta el 100 %» la compra de inmuebles por parte de compradores no residentes y de fuera de la UE. La frase acaparó los titulares y generó incertidumbre inmediata entre compradores, vendedores y agentes inmobiliarios de la Costa del Sol.

¿Se convirtió esa propuesta en ley?

No. A fecha de julio de 2026, NO es ley. El proyecto de ley nunca se debatió formalmente en el Congreso, no se ha votado ninguna versión y quedó fuera del paquete de medidas de vivienda del Gobierno de enero de 2026. En marzo de 2026 se informó ampliamente de que se había estancado por falta de apoyo parlamentario. Cualquier reactivación futura requeriría la aprobación parlamentaria y vendría acompañada de una fecha de entrada en vigor.

Entonces, ¿qué pagan realmente los compradores no comunitarios en Andalucía en 2026?

No te fijes en los titulares y analiza las cifras concretas que afectan a los costes de la transacción. En la actualidad, en Andalucía los principales impuestos son los siguientes:

• Viviendas de segunda mano: 7 % de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) sobre el precio de compra
• Inmuebles de obra nueva: 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD (impuesto de timbre) sobre el precio de compra
• Gastos de notario y registro: aproximadamente entre el 1 % y el 2 % del precio de compra

Estos son los gastos prácticos que los compradores deben tener en cuenta a la hora de planificar una compra en Andalucía. Confirma las cifras actuales con tu abogado o asesor fiscal antes de firmar los contratos, ya que la normativa fiscal puede sufrir modificaciones.

¿La compra de una vivienda sigue dando derecho a la residencia o a un visado dorado?

La vía de la Visa Dorada vinculada a la compra de inmuebles finalizó el 3 de abril de 2025. La compra de una vivienda ya no otorga la residencia. Los visitantes de fuera de la UE que no tengan residencia siguen estando sujetos a la normativa de Schengen: pueden permanecer 90 días en cualquier periodo de 180 días.

¿Pueden los no residentes seguir comprando en la Costa del Sol?

Sí. Los no residentes siguen teniendo pleno derecho a comprar inmuebles en España, y la demanda extranjera en la Costa del Sol se mantuvo fuerte durante los años 2025 y 2026. El fin de la «Golden Visa» modificó los incentivos en materia de inmigración, pero no suprimió el derecho a adquirir bienes inmuebles.

En qué se equivocaron los titulares —y en qué acertaron—

Acertado: el Gobierno anunció una propuesta que mencionaba un tipo impositivo máximo de «hasta el 100 %» el 13 de enero de 2025. Incorrecto: esa propuesta nunca se promulgó y, en julio de 2026, seguía fuera del proceso legislativo. El efecto práctico para los compradores en Andalucía no es un gravamen del 100 %, sino los impuestos enumerados anteriormente.

Lista de comprobación práctica para compradores en la Costa del Sol

Si vas a comprar como comprador no perteneciente a la UE en 2026, aquí tienes una serie de medidas concretas para proteger tu presupuesto y tus plazos. Se trata de pasos prácticos más que de certezas jurídicas; consulta cada uno de ellos con un profesional local.

Paso	Por qué es importante
Confirma si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano	Las viviendas de nueva construcción están sujetas al IVA y al AJD; las de segunda mano, al ITP: el régimen fiscal influye en el coste total
Presupuesta los impuestos y las tasas	Prevé un 7 % de ITP en las viviendas de segunda mano o un 10 % de IVA + 1,2 % de AJD en las viviendas de nueva construcción, más aproximadamente un 1-2 % en gastos de notario y de registro
Solicite a su abogado un presupuesto fiscal por escrito	Las prácticas fiscales locales y los gastos adicionales pueden afectar al coste final; solicita el presupuesto antes de firmar
Prevea tiempo suficiente para los trámites administrativos	Las transferencias, la formalización ante notario y las inscripciones en el registro tardan semanas; establece plazos realistas en las ofertas
Pide al agente datos de ventas comparables recientes	Los precios de mercado y la demanda influyen en la negociación: la Costa del Sol seguirá siendo atractiva hasta 2025-2026

Cómo deben responder los agentes y los vendedores a las preguntas de los clientes

Los agentes de la Costa del Sol deben basarse en datos contrastados y en los costes locales. Explique claramente la situación fiscal actual y mencione las fechas de los acontecimientos importantes —por ejemplo, el anuncio del 13 de enero de 2025 y el fin de la «Golden Visa» el 3 de abril de 2025—. Recordar a los clientes que, a partir de julio de 2026, el impuesto del 100 % propuesto no era ley y que cualquier reactivación requeriría la aprobación del Parlamento y una fecha de entrada en vigor.

Proporcione a los clientes una hoja de costes detallada para cada inmueble en la que figuren el precio de compra, el régimen fiscal aplicable (ITP o IVA + AJD) y los gastos estimados de notario y registro. En caso de duda, aconséjeles que consulten a un abogado o a un especialista fiscal local para confirmar las cifras actualizadas.

Negociación y fijación de precios: lo que deben tener en cuenta los vendedores

Los vendedores no deben dar por sentado que los compradores vayan a verse afectados por nuevos gravámenes extraordinarios. El anuncio generó temor, lo que afectó brevemente a la confianza del mercado, pero la ausencia de una ley significa que las transacciones continúan bajo las normas fiscales habituales. Fije un precio razonable y presente cálculos claros de los ingresos netos tras aplicar los impuestos mencionados anteriormente.

¿Qué pasaría si el Gobierno reactivara la propuesta?

Cualquier reactivación futura de la propuesta requeriría la aprobación del Parlamento y vendría acompañada de una fecha de entrada en vigor. Eso significa que habría que debatir y votar formalmente un nuevo proyecto de ley. Si se aprobara una nueva medida, normalmente se especificaría cuándo entraría en vigor el cambio, lo que daría algo de tiempo a compradores y vendedores para reaccionar. Hasta que se apruebe y publique dicha ley, se aplica el marco fiscal actual.

Ideas erróneas comunes que los agentes deberían corregir de inmediato

• Idea errónea: «Ahora se prohíbe a los extranjeros comprar». Realidad: los no residentes siguen teniendo pleno derecho a comprar.
• Idea errónea: «La compra de una vivienda ahora otorga automáticamente la residencia». Realidad: el programa «Golden Visa» finalizó el 3 de abril de 2025, por lo que la compra ya no otorga la residencia.
• Idea errónea: «Ya está en vigor un impuesto del 100 %». Realidad: a fecha de julio de 2026, la propuesta nunca llegó al Congreso y no es ley.

Ejemplo práctico de costes: mantén la sencillez

Un ejemplo práctico claro ayuda a los clientes a comprender la diferencia entre los titulares y la realidad. Utiliza la lista de verificación y tu estimación fiscal local para elaborar un desglose completo de los costes de cada inmueble. Recuerda los tipos impositivos concretos de Andalucía indicados anteriormente al preparar estas hojas.

Preguntas frecuentes

P: ¿Se aprobó un impuesto del 100 % para los compradores no comunitarios?
R: No. El primer ministro anunció una propuesta el 13 de enero de 2025 en la que se mencionaba «hasta el 100 %», pero, a fecha de julio de 2026, no es ley. El proyecto de ley nunca se debatió formalmente en el Congreso, no se ha votado ninguna versión y quedó excluido del paquete de medidas de vivienda del Gobierno de enero de 2026. En marzo de 2026 se informó ampliamente de que se había estancado por falta de apoyo parlamentario.

P: ¿Qué impuestos pagan actualmente los compradores no comunitarios en Andalucía?
R: Las viviendas de segunda mano están sujetas a un 7 % de ITP. Las viviendas de nueva construcción están sujetas a un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD. Los gastos de notario y registro rondan el 1-2 %. Confirma la cifra actual con tu asesor antes de firmar.

P: ¿La compra de una vivienda sigue dando derecho a la residencia en España?
R: No. El programa de la «Visado de Oro» de España finalizó el 3 de abril de 2025. La compra de una vivienda ya no otorga la residencia. Los visitantes de fuera de la UE están sujetos a la normativa de Schengen y pueden permanecer 90 días en cualquier periodo de 180 días.

P: ¿Podría introducirse un impuesto del 100 % en el futuro?
R: Cualquier reactivación requeriría la aprobación del Parlamento y vendría acompañada de una fecha de entrada en vigor. Hasta que se apruebe y publique una ley, siguen aplicándose las normas fiscales actuales.

P: ¿Siguen comprando los no residentes en la Costa del Sol?
R: Sí. Los no residentes siguen teniendo pleno derecho a comprar inmuebles en España, y la demanda extranjera en la Costa del Sol se mantuvo fuerte durante 2025-2026.

Conclusión para compradores, propietarios y agentes

Los titulares sobre una propuesta de impuesto del 100 % generaron una alarma comprensible, pero los hechos contrastados son claros. El anuncio del 13 de enero de 2025 nunca se convirtió en ley. En julio de 2026, la propuesta aún no se había debatido ni sometido a votación, quedó excluida del paquete legislativo de enero de 2026 y, según se informó, quedó paralizada en marzo de 2026. A efectos prácticos, en la Andalucía actual, los compradores no comunitarios deben prever un 7 % de ITP en las reventas o un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD en las viviendas de nueva construcción, además de aproximadamente un 1-2 % en gastos de notario y registro. El programa «Golden Visa» finalizó el 3 de abril de 2025, y la compra de una vivienda ya no otorga la residencia.

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