Publicado el 15 de noviembre de 2026
Los decretos de alquiler tras la votación del 12 de noviembre: qué se aplica ahora
El 12 de noviembre de 2026 la Diputación Permanente del Congreso convalidó el RDL 29/2026 y derogó el RDL 28/2026. El BOE publicó ambos acuerdos el 13 de noviembre de 2026 (BOE-A-2026-23755 y BOE-A-2026-23754). Las reglas que siguen están tomadas de los decretos tal como se publicaron en el BOE el 7 de octubre de 2026. Comprobado en el BOE el 15 de noviembre de 2026.
Dos decretos de vivienda se votaron el 12 de noviembre de 2026: se convalidó el RDL 29 y se derogó el RDL 28. Si tienes una vivienda en alquiler en la Costa del Sol, vives de alquiler o gestionas alquileres para propietarios en el extranjero, esto es lo que se aplica ahora. Para el contexto y los decretos anteriores, consulta Los decretos de alquiler en España: qué se aplica desde el 8 de octubre de 2026.
La respuesta corta
- Convalidado: el RDL 29/2026. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y sus reglas se mantienen. Entre ellas: un límite a la actualización de la renta, alquileres temporales solo con causa expresa, un tope de 31 días para los alquileres turísticos que quedan fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin gastos de agencia para el inquilino y el derecho del inquilino a hacer una reparación necesaria y descontarla si el arrendador no responde. La lista completa está abajo.
- Derogado: el RDL 28/2026. Iba a aplicarse desde el 15 de noviembre de 2026 con seis meses de preaviso para el arrendador, prórrogas de cinco o siete años e indemnización por no renovar, y nada de eso se aplica.
- Los preavisos siguen como estaban. En un contrato de vivienda habitual, el arrendador que no quiera que continúe más allá del plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica, como una sociedad) debe avisar con al menos cuatro meses de antelación a esa fecha, y el inquilino con al menos dos. Sin aviso, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más, y el inquilino puede irse al final de cualquiera de esas anualidades avisando con un mes de antelación.
Cómo funciona la votación
Un real decreto-ley (RDL) es un decreto con fuerza de ley que el Gobierno puede dictar en casos de urgencia. El artículo 86.2 de la Constitución obliga al Congreso a votarlo con rapidez y a pronunciarse expresamente sobre su convalidación o derogación. Con las Cortes disueltas por las elecciones generales, esa votación corresponde a la Diputación Permanente, que asume las funciones del Congreso (artículo 78 de la Constitución). La Diputación Permanente convalidó el RDL 29 y derogó el RDL 28 el 12 de noviembre de 2026, y el BOE publicó los dos acuerdos al día siguiente.
Qué se aplica ahora con el RDL 29/2026
El RDL 29 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994). Estas son las principales reglas que se mantienen.
| Tema | Regla | Dónde |
|---|---|---|
| Prórroga y preaviso | Un contrato de vivienda habitual que llega al plazo mínimo (cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica) se prorroga por plazos anuales hasta tres años más, salvo que el arrendador haya avisado con al menos cuatro meses de antelación a esa fecha o el inquilino con al menos dos. Durante esos años solo el inquilino puede poner fin al contrato, al final de cualquier anualidad, avisando con un mes de antelación. | LAU 10.1 |
| Un año extra para inquilinos vulnerables, y zonas tensionadas | Cuando termina la prórroga obligatoria o la del 10.1, el inquilino en situación de vulnerabilidad social y económica, acreditada con un informe de los servicios sociales emitido en el último año, puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, que un gran tenedor debe aceptar salvo que se haya firmado un contrato nuevo. En una zona declarada de mercado residencial tensionado, el inquilino puede pedir prórrogas anuales de hasta tres años, que el arrendador debe aceptar salvo las excepciones de la ley. | LAU 10.2 y 10.3 |
| Años extra a petición del inquilino | En los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria (LAU 9.1) termine antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya prórroga tácita o tácita reconducción termine, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta dos años más. Debe estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores. El arrendador debe aceptarla, salvo que las partes pacten otros términos, firmen un contrato nuevo o el arrendador haya comunicado, conforme a la LAU 9.3, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares (una necesidad real y acreditada). No se aplica si las partes renuevan o firman un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior. En zona tensionada se aplica en su lugar la prórroga del 10.3. | RDL 29, disposición final quinta |
| Salida anticipada del inquilino | Pasados seis meses, avisando con al menos 30 días de antelación y sin indemnizar al arrendador. En un alquiler temporal: pasado un mes, con 10 días de antelación. | LAU 11 |
| Actualización de la renta | Solo si el contrato la prevé de forma expresa y nunca por encima del IRAV, el índice oficial para actualizar rentas. Para las actualizaciones que venzan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 hay una regla más: ninguna subida si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de referencia; en los demás casos, la subida que las partes pacten de nuevo o, si no pactan ninguna, como máximo un 2%. El decreto no aclara cómo funciona este límite fuera de una zona tensionada declarada (hoy no existe ninguna en Andalucía) ni cómo encaja con la exigencia de cláusula expresa del 18.1. | LAU 18.1; RDL 29, disposición final sexta |
| Gastos de agencia y de formalización | No pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente. | LAU 20.2 |
| Reparaciones | El inquilino pide por escrito la reparación necesaria y adjunta un presupuesto razonable. El arrendador tiene 15 días naturales desde que recibe el requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla directamente. Si no responde, o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer la obra y descontar su coste de las rentas futuras. El coste debe ser razonable y estar acreditado documentalmente. | LAU 21.5 |
| Garantías | En un contrato de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), la garantía adicional a la fianza en metálico tiene un máximo de dos mensualidades de renta (una en un alquiler temporal). No se puede exigir al inquilino un seguro de impago de renta ni coberturas análogas. | LAU 36.5 |
| Fin del contrato | Ambas partes firman un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se devolvió en buen estado. | LAU 36.7 |
| Alquileres temporales | El inquilino debe estar fuera de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, que el contrato recoge y que el arrendador debe probar. El alquiler supera los 31 días y, como regla general, no pasa de 12 meses. Un contrato que no recoge la causa se trata como de vivienda habitual desde la fecha de su firma. El primer contrato también se trata como de vivienda habitual, con el plazo mínimo y el régimen de prórrogas, si el alquiler supera los 12 meses sin justificación o se suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda. Los contratos de temporada o temporales firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen anterior hasta la fecha pactada y después terminan sin prórroga. | LAU 2.3, 7.2, 9 bis; disposición transitoria octava |
| Alquileres turísticos | Un alquiler queda fuera de la LAU solo si es la cesión temporal de uso, con finalidad lucrativa, de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato, comercializada como oferta turística y sometida a un régimen específico de la normativa turística sectorial. La duración máxima la fijan las administraciones competentes y nunca puede superar los 31 días. | LAU 5.e |
El RDL 29 fija además nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor del terreno) para las transmisiones (compraventas, donaciones y herencias) desde el 1 de diciembre de 2026. Nuestra guía de la plusvalía tiene la tabla.
Lo que no ocurre: el RDL 28/2026
El RDL 28 iba a reescribir el artículo 10 desde el 15 de noviembre de 2026: seis meses de preaviso del arrendador, prórrogas tácitas de cinco años cada vez (siete si el arrendador es persona jurídica) e indemnización al inquilino al que no se renovara el contrato, por la mayor de dos cantidades: doce mensualidades al valor superior del índice de referencia o una mensualidad, al mismo valor, por cada año vivido en la vivienda. Al derogarse antes de esa fecha, nada de eso llegó a aplicarse, y el artículo 10 queda como lo dejó el RDL 29.
Qué hacer ahora
- Arrendadores que vayan a avisar: el aviso debe llegar al inquilino al menos cuatro meses antes de que se cumplan los cinco (o siete) años. Un aviso ya dado con seis meses es más largo de lo exigido. Aun así, el inquilino puede tener derecho a pedir los años extra de la disposición final quinta.
- Arrendadores cuyo contrato llegue al fin de su prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, o al fin de una prórroga tácita: cuenta con peticiones de los años extra. Comprueba el historial de pago de los ocho meses anteriores, si tienes una necesidad de la LAU 9.3 y si se acuerda una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior, que deja el contrato fuera de la prórroga.
- Alquileres temporales: asegúrate de que el contrato recoge la causa por la que el inquilino está fuera de su domicilio y guarda la prueba: la carga de la prueba es tuya.
- Agentes: los gastos de agencia y de formalización de un alquiler no se pueden cobrar al inquilino.
Esto es información general, no asesoramiento jurídico, y cubre solo la normativa estatal; en Andalucía se aplican además las normas turísticas autonómicas. Para tu contrato, consulta el BOE o a un abogado.
Fuentes
- Resolución de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, BOE-A-2026-23755 (BOE del 13 de noviembre de 2026)
- Resolución de derogación del Real Decreto-ley 28/2026, BOE-A-2026-23754 (BOE del 13 de noviembre de 2026)
- Real Decreto-ley 29/2026, BOE-A-2026-20823
- Real Decreto-ley 28/2026, BOE-A-2026-20822
- Constitución Española, artículos 78 y 86
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994
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