Fianzas de alquiler en España en 2026: fianza, garantías adicionales y depósito en cuatro comunidades

Publicado el 9 de octubre de 2026

Contrastado con el texto consolidado de la LAU en el BOE el 10 de octubre de 2026. La prohibición de exigir seguro de impago de renta, el límite de una mensualidad para los arrendamientos de vivienda temporal y el documento de finalización del arrendamiento proceden del RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso en el plazo de 30 días y quedaría derogado si se rechazara. Este artículo se actualizará con el resultado.

Los cuatro decretos de alquiler de octubre de 2026, en un solo sitio: qué se aplica desde el 8 de octubre de 2026.

En resumen

• El arrendamiento de vivienda lleva una fianza en metálico de una mensualidad de renta. Los demás usos, como oficinas y locales, llevan dos.
• La LAU no fija un plazo para devolver la fianza. El saldo sin devolver devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.
• Desde 2019, las garantías adicionales en un contrato de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) tienen un tope de dos mensualidades de renta. El RDL 29 añade un tope de una mensualidad para los arrendamientos de vivienda temporal y prohíbe exigir un seguro de impago de renta.
• Desde el 24 de enero de 2026 la Junta de Andalucía ya no recibe fianzas nuevas. Las fianzas depositadas antes de esa fecha siguen en la Junta hasta que termine el contrato.
• Cataluña, Madrid y la Comunitat Valenciana siguen exigiendo que la fianza se deposite en un organismo público.

¿Cuánto es la fianza?

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace obligatoria la prestación de una fianza en metálico: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Desde el RDL 29/2026, el arrendamiento de vivienda temporal (artículo 2.3: el arrendatario se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable) se considera arrendamiento de vivienda, de modo que lleva una mensualidad. Los arrendamientos por temporada y de vivienda temporal firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen siendo arrendamientos para uso distinto del de vivienda hasta que termine el plazo pactado (disposición transitoria octava de la LAU), por lo que se les sigue aplicando la fianza de dos mensualidades. Terminan en ese plazo sin prórroga. Si se renueva un arrendamiento temporal, la renovación sigue las nuevas normas del arrendamiento de vivienda temporal (disposición transitoria octava, apartado 2).

Cuándo empiezan a correr los intereses

El artículo 36.4 no fija un plazo para devolver la fianza. Dice que el saldo que se deba al arrendatario al final del contrato devengará el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto.

El mes solo determina cuándo empiezan los intereses; el texto vincula la devolución en sí a la finalización del contrato. En la práctica: inspecciona el inmueble, acuerda por escrito las deducciones y devuelve el saldo sin demora.

Garantías adicionales y seguro de impago de renta

Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional. Desde 2019, el artículo 36.5 la limita a dos mensualidades de renta en los contratos de vivienda de hasta cinco años, o de hasta siete cuando el arrendador es una persona jurídica. El texto no fija límite para un plazo mayor pactado libremente.

El RDL 29/2026 añade dos normas: la garantía adicional en un arrendamiento de vivienda temporal tiene un tope de una mensualidad, y el arrendador no puede exigir en ningún caso al arrendatario la contratación de un seguro de impago de renta u otras coberturas análogas.

Aparte, el artículo 17.2 prohíbe pedir más de una mensualidad de renta por adelantado.

El documento de finalización del arrendamiento

El RDL 29/2026 añadió además el artículo 36.7: al finalizar el arrendamiento, arrendador y arrendatario firman un documento en el que consta el estado de la vivienda. Si no se firma el documento de finalización, o en él no se refleja ningún desperfecto, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación.

Para los agentes, esto significa firmar el documento de finalización en cada entrega de llaves: recoge en él todos los desperfectos y adjunta fotos. Una deducción que no figure en el documento hay que acreditarla por otro medio.

A qué contratos alcanzan las nuevas normas

En materia de fianza y garantías, los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen las normas vigentes en el momento de su firma (Ley 12/2023, disposición transitoria cuarta), así que la prohibición del seguro y el documento de finalización no los alcanzan. Para los demás contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026, salvo los arrendamientos temporales, el decreto-ley no contiene una norma transitoria sobre estos dos puntos. Comprueba la fecha de firma antes de aplicarlos a un contrato en vigor.

Dónde se sigue depositando la fianza

La LAU permite que cada comunidad autónoma obligue a los arrendadores a depositar las fianzas en un organismo público (disposición adicional tercera). Si ese organismo no devuelve la fianza en el plazo de un mes desde la finalización del contrato, la cantidad depositada también devenga el interés legal.

Comunidad	¿Hay que depositarla?	¿Dónde?	Plazo
Andalucía	No, para las fianzas nuevas desde el 24 de enero de 2026	El arrendador conserva las fianzas nuevas; las anteriores siguen en la Junta hasta que termine el contrato	Ninguno
Cataluña	Sí (Ley 13/1996, art. 3.1)	INCASÒL	Dos meses desde la firma
Madrid	Sí (Decreto 181/1996, art. 4)	Agencia de Vivienda Social	Treinta días desde el día siguiente a la firma (consúltalo con la Agencia)
Comunitat Valenciana	Sí	Generalitat Valenciana	Dentro del mes siguiente a la firma, según la página del trámite de la Generalitat

Las demás comunidades tienen sus propias normas. Consulta la web del gobierno autonómico antes de asesorar a un arrendador.

Andalucía: qué cambió en enero

La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (disposición adicional sexta) establece que la Junta deja de actuar como depositaria de las fianzas de arrendamiento desde la entrada en vigor de la ley, el 24 de enero de 2026. Las fianzas depositadas antes de esa fecha las devuelve la Junta a medida que terminan esos contratos, a solicitud de los interesados.

Así, en un contrato nuevo en Andalucía el arrendador conserva la fianza y la devuelve conforme a las normas de la LAU descritas arriba. En un contrato anterior, la fianza se reclama a la Junta cuando el contrato termina. La ley permite que la consejería competente en materia de vivienda añada trámites al procedimiento de devolución (disposición final sexta), y no hemos encontrado ninguno publicado todavía.

Preguntas que hacen los agentes

¿Puede un arrendador pedir seis meses por adelantado?

No en un contrato de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Lo máximo es una mensualidad de fianza, dos de garantía adicional y una de renta por adelantado (artículos 36.1, 36.5 y 17.2).

¿Puede el arrendador obligar al inquilino a contratar un seguro de impago de renta?

No. El artículo 36.5 dice que en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas (añadido por el RDL 29/2026, pendiente de convalidación).

¿Se aplica algo de esto a los alquileres vacacionales?

No a los alquileres turísticos. El artículo 5.e excluye las cesiones temporales de uso de hasta 31 días sujetas a la normativa turística de la comunidad. Los arrendamientos de vivienda temporal (artículo 2.3) están dentro de la LAU, con una fianza de una mensualidad y un tope de una mensualidad para las garantías adicionales. El RDL 29 retiró los arrendamientos por temporada de la lista de usos distintos del de vivienda del artículo 3, y el texto no dice dónde queda ahora un alquiler vacacional que no sea ni turístico ni de vivienda temporal. Los arrendamientos por temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen las normas anteriores, incluida la fianza de dos mensualidades, hasta que terminen.

Este artículo explica la ley tal y como está publicada; no es asesoramiento jurídico para un contrato concreto. Fuentes: LAU, texto consolidado (BOE); RDL 29/2026 (BOE); Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía (BOE); Ley 13/1996, Cataluña (BOE); Trámite de depósito de fianzas de la Generalitat Valenciana; Madrid: Decreto 181/1996, Comunidad de Madrid.

El Módulo de Alquileres de PropertyList registra cada cambio de la fianza junto al agente responsable, de modo que el historial de cada fianza queda archivado.