Contratos de arrendamiento
1. La base: Componentes esenciales del contrato
- Partes involucradas: Asegúrate de que el contrato identifique correctamente tanto al arrendador(es) como al arrendatario(s) por nombres legales completos, Documentos Nacionales de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE). El arrendador debe ser verificado mediante una copia de la Nota Simple o Escritura (escritura de propiedad).
- Dirección completa: Verifica la dirección completa, incluyendo nombre de la calle, número, código postal y ciudad.
- Referencia catastral: Este código único de 20 dígitos identifica la propiedad dentro del catastro español. Verifica su exactitud. La referencia catastral puede encontrarse en recibos del impuesto sobre bienes inmuebles, en la web de Suma y Resguardo (https://www.catastro.meh.es/) o contactando con la oficina local del catastro.
- Tamaño y distribución: El contrato debe especificar el tamaño de la propiedad en metros cuadrados (m²) y describir claramente la distribución, incluyendo el número de habitaciones, baños y cualquier característica adicional (balcón, terraza, trastero).
- Mobiliario y servicios: Identifica claramente si la propiedad se alquila amueblada o sin amueblar. Además, el contrato debe listar cualquier amenidad incluida (aire acondicionado, acceso a piscina, garaje).
2. La renta: La línea financiera vital
- Renta mensual: El importe mensual acordado debe estar claramente indicado en Euros (€). Asegúrate de entender si los suministros (agua, electricidad, gas) están incluidos en la renta o si serás responsable de pagos adicionales. Solicita un desglose de cualquier coste extra asociado al alquiler.
- Método y frecuencia de pago: El contrato debe especificar el método preferido para el pago de la renta (por medios electrónicos; según el artículo 17.3 la LAU solo permite el pago en efectivo con carácter excepcional, cuando una de las partes carece de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos de pago y lo solicita) y la frecuencia (normalmente mensual, el primer día de cada mes u otra fecha acordada).
- Actualización de la renta: Para contratos de Arrendamiento de Vivienda, el contrato debe hacer referencia a la versión aplicable de la LAU (1994, 2013, la reforma de 2019 o la Ley de Vivienda de 2023) y detallar la cláusula de actualización acordada. La actualización anual en vivienda sigue el índice IRAV del INE, no el IPC, como ocurre desde enero de 2025. El artículo 18.1, redactado ahora con mención del IRAV (Real Decreto-ley 29/2026, 08-10-26), permite la actualización solo en los términos pactados expresamente por las partes y nunca por encima de la variación del IRAV; sin pacto expreso no hay actualización. El real decreto-ley aún debe ser convalidado. Comprobado en el BOE el 08-10-26. Para las actualizaciones que venzan entre el 08-10-26 y el 31-12-27, el mismo real decreto-ley dispone que no procede ningún incremento si la renta supera el límite máximo del precio aplicable (el real decreto-ley no dice cómo opera este límite en las viviendas fuera de una zona tensionada declarada); en los demás casos, el incremento es el que pacten las partes y, si no pactan nada, no puede superar el 2% (disposición final sexta). El real decreto-ley no dice cómo encaja esto con el artículo 18.1, según el cual no hay actualización sin pacto expreso ni por encima del IRAV. El real decreto-ley no dice si el nuevo artículo 18.1 alcanza a los contratos firmados antes del 08-10-26, y los firmados antes del 26-05-23 conservan las reglas vigentes cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual). También debe especificar la frecuencia de las actualizaciones (por ejemplo, anual).
3. Depósitos y garantías: Protección del contrato
- Términos para la devolución: El contrato debe detallar claramente las condiciones para la devolución íntegra de la fianza al finalizar el arrendamiento. Se deben especificar deducciones legítimas por alquiler impagado o daños que excedan el desgaste normal.
- Plazo para la devolución: El contrato debe especificar cuándo puedes esperar la devolución de la fianza tras desocupar la vivienda. La parte de la fianza que deba restituirse devenga el interés legal si, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, aún no se ha restituido (art. 36.4 LAU).
- Garantías adicionales: En algunas situaciones, los arrendadores pueden solicitar garantías adicionales como aval bancario o avalista. El contrato debe detallar los términos de dichas garantías, incluyendo el importe garantizado y las responsabilidades del avalista. La LAU limita desde 2019 la garantía adicional a dos mensualidades de renta en los arrendamientos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Desde el 08-10-26 el artículo 36.5 (en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026) prohíbe además exigir al arrendatario seguros de impago de renta u otras coberturas análogas y limita la garantía a una mensualidad en el arrendamiento de vivienda temporal. El real decreto-ley aún debe ser convalidado. Comprobado en el BOE el 08-10-26. El real decreto-ley no dice si esto alcanza a los contratos firmados antes del 08-10-26, y los firmados antes del 26-05-23 conservan las reglas vigentes cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual).
4. Los plazos cruciales de preaviso: Saber cuándo irse
- Duración del contrato: El contrato debe definir el período inicial del arrendamiento (en el Arrendamiento de Vivienda la LAU, artículo 9, fija una duración mínima de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica; si se pacta un plazo menor, se prorroga por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no desea renovar) y cláusulas de renovación automática si procede. Entiende bien los términos de renovación, incluyendo posibles cambios en la renta.
- Cláusulas de terminación: El contrato debe detallar las condiciones específicas y plazos de preaviso necesarios para la terminación por cualquiera de las partes. En el arrendamiento de vivienda la LAU marca el mínimo: para que el contrato no se prorrogue, el art. 10 exige cuatro meses de preaviso del arrendador y dos del inquilino antes de que acabe el plazo o cualquiera de sus prórrogas, y el art. 11.1 permite al inquilino desistir en cualquier momento pasados los seis primeros meses con 30 días de preaviso. Desde el 08-10-26 la LAU establece que este desistimiento no genera derecho a indemnización en favor del arrendador (artículo 11.3, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). En el arrendamiento de vivienda temporal, el inquilino puede desistir pasado el primer mes con 10 días de preaviso (artículo 11.2). El real decreto-ley aún debe ser convalidado. Comprobado en el BOE el 08-10-26. El real decreto-ley no dice si esto alcanza a los contratos firmados antes del 08-10-26, y los firmados antes del 26-05-23 conservan las reglas vigentes cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual). El contrato no puede reducir los plazos de preaviso en perjuicio del inquilino. Si el Real Decreto-ley 28/2026 se convalida, sustituye el artículo 10 el 15-11-26: seis meses de preaviso del arrendador (dos del inquilino), prórroga tácita por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) e indemnización al inquilino cuando el arrendador no prorrogue, salvo en los supuestos del nuevo artículo 10.2 (por ejemplo, un arrendador persona física que necesita la vivienda para sí o para familiares cercanos). Para los contratos ya en curso, el nuevo artículo 10 rige los vencimientos posteriores al 15-11-26, el arrendador puede preavisar con cuatro meses si el 15-11-26 faltan menos de seis meses para el vencimiento, y un contrato que ya esté en su prórroga tácita anual sigue con la regla anterior hasta que esa prórroga termine. El Real Decreto-ley 28/2026 aún debe ser convalidado. Comprobado en el BOE el 08-10-26.
- Terminación por parte del inquilino: Para contratos de Arrendamiento de Vivienda bajo LAU 2013, los inquilinos generalmente tienen más flexibilidad para terminar anticipadamente con plazos específicos (normalmente 30 días). Revisa el contrato para detalles sobre terminación anticipada por parte del inquilino.
- Terminación por parte del arrendador: El contrato debe detallar las condiciones bajo las cuales el arrendador puede finalizar el contrato anticipadamente (por ejemplo, por necesidad de uso personal). Se aplican plazos estrictos y el arrendador puede estar obligado a compensar al inquilino por las molestias.
5. Cláusulas adicionales y tus derechos:
Una mirada más profunda Más allá de los componentes básicos, los contratos de arrendamiento pueden incluir diversas cláusulas adicionales.
Aquí algunas a tener en cuenta:
- Mantenimiento y reparaciones: El contrato debe clarificar las responsabilidades tanto del arrendador como del inquilino respecto al mantenimiento y reparaciones de la propiedad. Por lo general, el arrendador es responsable de reparaciones estructurales y problemas mayores, mientras que el inquilino se encarga del mantenimiento menor y conservar el estado general de la propiedad. Desde el 08-10-26 la LAU prevé una vía para las reparaciones que el arrendador no hace: el inquilino solicita por escrito la reparación necesaria, adjuntando un presupuesto razonable, y el arrendador dispone de quince días naturales desde la recepción para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o hacer la reparación; si no responde, o se niega sin causa justificada, el inquilino puede hacer las obras y descontar su coste documentado de las rentas futuras (artículo 21.5, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). El real decreto-ley aún debe ser convalidado. Comprobado en el BOE el 08-10-26. El real decreto-ley no dice si esto alcanza a los contratos firmados antes del 08-10-26, y los firmados antes del 26-05-23 conservan las reglas vigentes cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual).
- Mejoras y modificaciones: El contrato podría especificar si los inquilinos pueden hacer modificaciones en la propiedad y bajo qué condiciones y con aprobación previa del arrendador.
- Subarriendo: El contrato debe aclarar si se permite el subarriendo de la propiedad y en qué condiciones. En algunos casos, el subarriendo requiere consentimiento escrito del arrendador.
- Política de mascotas: Asegúrate de entender la política del arrendador respecto a mascotas en la propiedad. Algunos contratos pueden tener restricciones sobre tipos o número de mascotas.
- Servicios y facturas: El contrato debe especificar qué suministros están incluidos en la renta y cuáles corren por cuenta del inquilino. También es recomendable consultar sobre los costes medios de suministros para planificar el presupuesto eficazmente.
- Inventario: Se recomienda encarecidamente adjuntar un inventario detallado del estado y contenido de la propiedad al contrato. Este inventario sirve como referencia durante la entrega al final del arrendamiento, ayudando a evitar disputas por posibles daños. Desde el 08-10-26 la LAU exige además que las partes dejen constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de la entrega de la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas (artículo 36.7, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Si no se firma ese documento, o si no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación. El real decreto-ley aún debe ser convalidado. Comprobado en el BOE el 08-10-26. El real decreto-ley no dice si esto alcanza a los contratos firmados antes del 08-10-26, y los firmados antes del 26-05-23 conservan las reglas vigentes cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual).
- Solicita siempre una copia del contrato de arrendamiento en español y una versión traducida en tu idioma preferido si está disponible. No dudes en pedir aclaraciones sobre cualquier cláusula que no entiendas. Un contrato de arrendamiento es un documento legal vinculante, por lo que es crucial asegurarte de comprender completamente su contenido.
- Considera consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario español si tienes dudas o necesitas asesoramiento legal profundo sobre los términos específicos de tu contrato de arrendamiento.
Estado de los reales decretos-leyes de 2026 (comprobado el 08-10-26)
El Real Decreto-ley 8/2026, que durante unas semanas limitó las subidas anuales al 2% y daba al inquilino una prórroga de dos años, fue rechazado por el Congreso el 28-04-26 y quedó derogado el 30-04-26. Los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 02-10-26. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 08-10-26 y aún debe ser convalidado. El Real Decreto-ley 28/2026 está previsto que entre en vigor el 15-11-26, si se convalida. Comprobado en el BOE el 08-10-26. Algunas normas del Real Decreto-ley 29/2026 están escritas expresamente para contratos ya vigentes: las solicitudes de prórroga que los inquilinos hicieron al amparo del Real Decreto-ley 8/2026 se tienen por válidamente formuladas (disposición transitoria primera), y la disposición final quinta crea una prórroga extraordinaria. Abarca los contratos vigentes el 08-10-26 cuyo plazo obligatorio termine antes del 31-12-28, y los contratos en prórroga tácita o en tácita reconducción. El límite de fecha está ligado al primer supuesto; conviene asesorarse si el contrato está en el segundo. El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria, por plazos anuales, de hasta dos años más, si pagó la renta en cada uno de los ocho meses anteriores. No se aplica si las partes renuevan o firman un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior. El arrendador debe aceptarla salvo que necesite la vivienda para sí o para sus familiares. El real decreto-ley no fija régimen transitorio para sus demás cambios en la LAU en los contratos firmados entre el 26-05-23 y el 07-10-26, de modo que no consta si les alcanzan. Para los contratos firmados antes del 26-05-23, la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, reescrita, aplica el artículo 10 en la redacción introducida por la Ley 12/2023 (y en la que el RDL 28 le daría desde el 15-11-26), el límite de actualización de la disposición adicional undécima de esa ley y el artículo 18.1 en su redacción actual, y por lo demás mantiene las reglas vigentes cuando se firmó el contrato. Los arrendamientos temporales firmados antes del 08-10-26 se rigen por la disposición transitoria octava.
El artículo 18.1, redactado ahora con mención del IRAV (Real Decreto-ley 29/2026, 08-10-26), permite la actualización solo en los términos pactados expresamente por las partes y nunca por encima de la variación del IRAV; sin pacto expreso no hay actualización. Desde el 26-05-23 (Ley de Vivienda 12/2023) el arrendador paga los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Desde el 08-10-26 el artículo 20.2 (en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026) añade que no pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, y que un servicio opcional solo puede cargarse si el arrendatario lo ha solicitado de forma expresa y por escrito, tras ser informado de que es opcional y de su coste. El real decreto-ley no dice si esto alcanza a los contratos firmados antes del 08-10-26, y los firmados antes del 26-05-23 conservan las reglas vigentes cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual). Andalucía no ha declarado zonas de mercado tensionado, por lo que los controles de renta de esas zonas no operan aquí. Desde el 08-10-26 algunos límites del Real Decreto-ley 29/2026 no dependen de una zona tensionada declarada: la regla de actualización del artículo 18.1 no se limita a las zonas tensionadas; en el arrendamiento de vivienda temporal, la LAU limita el aumento anual de los contratos sucesivos a la variación del IRAV (artículo 17.8); y en cualquier arrendamiento de habitaciones por separado limita la renta conjunta a la renta de la vivienda completa (artículo 17.9). El real decreto-ley no dice si el nuevo artículo 18.1 alcanza a los contratos firmados antes del 08-10-26, y los firmados antes del 26-05-23 conservan las reglas vigentes cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su redacción actual).
Última revisión: 8 de octubre de 2026
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