Preaviso de seis meses e indemnización: qué cambiaría el RDL 28/2026 para los propietarios desde el 15 de noviembre

Publicado el 9 de octubre de 2026

Estado: el RDL 28/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y está previsto que entre en vigor el 15 de noviembre de 2026. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso en el plazo de 30 días y quedaría derogado si se rechazara. El RDL 28 modifica el texto del artículo 10 tal como lo dejó el RDL 29/2026, que espera su propia votación. Las primeras versiones de estos decretos de vivienda (RDL 26/2026 y 27/2026) fueron derogadas por el Congreso el 2 de octubre. Este artículo se actualizará cuando se conozcan los resultados. Contrastado con el BOE el 10 de octubre de 2026.

Los cuatro decretos de alquiler de octubre de 2026, en un solo sitio: qué se aplica desde el 8 de octubre de 2026.

En resumen

• Hoy, una vez cumplido el plazo mínimo, el arrendador que no quiera renovar debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos. Estas normas datan de 2019 y se aplican hasta el 15 de noviembre sea cual sea el resultado de la votación; después solo continúan si el RDL 28 cae, o para un contrato que ya esté en sus prórrogas anuales el 15 de noviembre, hasta que terminen esas prórrogas.
• Si se convalida el RDL 28, desde el 15 de noviembre el preaviso del arrendador pasa a ser de seis meses, y el contrato se prorroga por cinco años más (siete si el arrendador es persona jurídica) salvo que se dé preaviso.
• El arrendador que dé preaviso tendría que indemnizar al arrendatario, salvo que se aplique una excepción del decreto. La indemnización es la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades calculadas al valor superior del rango de referencia oficial que corresponda a la vivienda, o una mensualidad, a ese mismo valor, por cada año que el arrendatario haya residido en ella.
• En los contratos a los que queden menos de seis meses el 15 de noviembre basta un preaviso de cuatro meses en lugar de seis, pero la indemnización seguiría aplicándose. Los preavisos dados antes del 7 de octubre no llevan indemnización. Los posteriores para una fecha de fin o de prórroga después del 15 de noviembre sí, salvo que se aplique una excepción o el contrato siga en las antiguas prórrogas anuales.

Las normas de hoy

Durante el plazo mínimo (cinco años, o siete cuando el arrendador es una persona jurídica) el arrendador no puede dar por terminado el contrato en un aniversario. Si el plazo pactado es menor, el contrato se prorroga anualmente hasta alcanzar el mínimo (prórroga obligatoria), y solo el arrendatario puede marcharse, con un preaviso de 30 días (artículo 9.1). La única excepción es el artículo 9.3: el arrendador persona física cuyo contrato dijera expresamente al firmarse que podría necesitar la vivienda para sí, para sus padres o sus hijos, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, puede recuperarla pasado el primer año, con dos meses de preaviso.

Una vez cumplido el plazo mínimo, el artículo 10.1 prorroga el contrato año a año (prórroga tácita) hasta tres años más, salvo que el arrendador avise con cuatro meses de antelación o el arrendatario con dos. El arrendatario también puede poner fin a cualquiera de esas prórrogas anuales con un mes de preaviso. Estas normas proceden del RDL 7/2019, y el RDL 29/2026 no las cambió en lo sustancial.

El preaviso del arrendador no siempre pone fin al contrato. Con las condiciones de cada artículo, un arrendatario vulnerable puede reclamar un año más cuando el arrendador es un gran tenedor, y en una zona de mercado residencial tensionado declarada el arrendatario puede reclamar hasta tres años más (artículos 10.2 y 10.3, desde 2023). El RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y también pendiente de votación, permite que un arrendatario que esté al corriente de pago, y lo haya estado todos los meses durante los ocho anteriores, reclame hasta dos años más en algunos casos (disposición final quinta).

Qué cambiaría el RDL 28 desde el 15 de noviembre

Pasado el mínimo de cinco o siete años, el arrendador tendría que avisar con al menos seis meses de antelación a la fecha en que el contrato, o cualquiera de sus prórrogas, termine. El preaviso del arrendatario seguiría siendo de dos meses.

Sin ese preaviso, el contrato se prorrogaría tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, en lugar de año a año. El arrendatario podría seguir desistiendo antes de tiempo conforme al artículo 11, pasados seis meses, con un preaviso de 30 días.

El arrendador que dé un preaviso válido tendría que pagar al arrendatario la mayor de estas cantidades:

• doce mensualidades de renta, calculadas al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda; o
• una mensualidad de renta, al mismo valor, por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateando por meses los periodos inferiores al año y por días los inferiores al mes.

Cuando el sistema de referencia no tenga un valor individual para la vivienda, se utiliza la renta vigente en la fecha del preaviso. La indemnización se paga cuando se entregan las llaves (la excepción del uso propio del arrendador funciona de otro modo, más abajo). Si la vivienda se vende, el comprador asume la obligación salvo que se aplique alguna de las excepciones.

Tras un preaviso, cualquier prórroga que acuerden las partes debe tener una duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). En cualquier acuerdo de prórroga, la cláusula que empeore la situación del arrendatario respecto del contrato original es nula.

Cuándo no se debe indemnización

El decreto exige que estas excepciones consten en el preaviso de forma expresa, detallada y por escrito:

• el arrendador, como persona física, necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, para sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si la vivienda no se ocupa en el plazo de tres meses desde su entrega, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tiene derecho a la indemnización;
• el arrendatario no ha vivido en la vivienda durante más de seis de los doce meses anteriores sin causa justificada, y tampoco han vivido en ella su cónyuge no separado legalmente o de hecho ni sus hijos dependientes (artículo 7.1);
• en la fecha del preaviso, el arrendatario dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute (un derecho real, no un arrendamiento), y puede ocuparla;
• las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual;
• el arrendatario rechaza de forma expresa o tácita una oferta fehaciente, hecha por el arrendador dentro del plazo de preaviso, de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda que garantice cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) con una renta dentro de los límites del artículo 17.6, incluso fuera de una zona de mercado residencial tensionado.

Tampoco se debe indemnización cuando el arrendatario cumple los requisitos de una de las prórrogas extraordinarias descritas arriba que el arrendador debe aceptar y no la solicita. Si el arrendatario la solicita, la indemnización queda aplazada hasta que termine esa prórroga y entonces es debida salvo que se aplique una excepción.

Qué contratos en vigor alcanzaría

Para los contratos de vivienda habitual que ya estén en vigor el 15 de noviembre:

• Las nuevas normas, indemnización incluida, se aplican a cualquier fecha de finalización o de prórroga posterior al 15 de noviembre.
• Las comunicaciones de no prórroga dadas válidamente antes del 7 de octubre de 2026, fecha de publicación del decreto, conservan su efecto y no llevan indemnización.
• Si a un contrato le quedan menos de seis meses el 15 de noviembre, basta un preaviso de cuatro meses, pero la indemnización sigue aplicándose.
• Un contrato que ya esté en las antiguas prórrogas anuales (hasta tres años) se mantiene en las normas antiguas hasta que termine todo ese periodo de prórroga, y después pasa a las nuevas.
• Un contrato que haya continuado más allá de su plazo conforme al Código Civil (tácita reconducción) pasa a las nuevas normas desde su primera fecha de prórroga posterior al 15 de noviembre. El tiempo transcurrido desde el contrato original cuenta para el mínimo de cinco o siete años, y las comunicaciones o requerimientos para poner fin a la tácita reconducción hechos antes del 7 de octubre conservan su efecto sin indemnización.

Qué deberían hacer los agentes ahora

• Haz una lista de todos los contratos que gestionas cuya fecha de finalización o de prórroga caiga después del 15 de noviembre, y anota cuánto le queda a cada uno el 15 de noviembre.
• Avisa a los propietarios de que el decreto protege solo los preavisos dados antes del 7 de octubre: si se convalida, no deben dar por hecho que un preaviso enviado ahora evita la indemnización en un contrato que termine después del 15 de noviembre. Si no se convalida, la norma sigue siendo un preaviso de cuatro meses sin indemnización, pero el arrendatario aún puede reclamar alguna de las prórrogas extraordinarias descritas arriba, de modo que el contrato puede no terminar en la fecha del preaviso.
• Cuando un propietario piense acogerse a una excepción, recógela completa en el preaviso.
• No prometas a los propietarios ninguno de los dos resultados.

Este artículo explica la ley tal y como está publicada; no es asesoramiento jurídico para un contrato concreto. Fuentes: RDL 28/2026 (BOE); RDL 29/2026 (BOE); LAU, texto consolidado (BOE).

El Módulo de Alquileres de PropertyList guarda las fechas de cada contrato y te avisa antes de que venza, con una ventana de 60, 90 o 120 días. Para un preaviso de seis meses, pon tu propio recordatorio antes.