Cómo obtener (y mantener) una licencia de alquiler turístico en Andalucía en 2026: Decreto 31/2024, congelaciones municipales y el NRU anulado

Publicado el 3 de julio de 2026 · Actualizado el 9 de noviembre de 2026

Por qué esto importa en 2026

Si posee o piensa comprar un piso vacacional en la Costa del Sol, las normas en 2026 son un sistema por capas. La normativa regional de Andalucía es el Decreto 31/2024 (en vigor desde el 22 de febrero de 2024). Además existe un régimen de transparencia a nivel de la UE bajo el Reglamento (UE) 2024/1028, plenamente aplicable desde el 20 de mayo de 2026. El número de registro nacional (NRU) del Real Decreto 1312/2024 ya no es obligatorio: el Tribunal Supremo anuló su procedimiento de registro en mayo de 2026. Desde el 8 de octubre de 2026 un alquiler turístico solo queda fuera de la LAU (la ley estatal de arrendamientos) si lo cubre un régimen turístico específico, y su duración máxima, fijada por las administraciones competentes, nunca puede superar los 31 días (art. 5.e LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Cuando comprobamos el BOE el 9 de noviembre de 2026, el real decreto-ley aún debía ser convalidado por el Congreso; si no se convalida, deja de aplicarse.

Qué exige el Decreto 31/2024 - lo esencial

El Decreto 31/2024 establece los requisitos básicos andaluces para las viviendas de uso turístico (VUT). Lo que se suele llamar licencia turística es, en derecho, una declaración responsable (Decreto 28/2016, art. 9, en la redacción del Decreto-ley 1/2025): debe presentarla de forma electrónica ante la Consejería competente en turismo antes de anunciar la vivienda o aceptar huéspedes, y la vivienda se inscribe entonces en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). En ella manifiesta que la vivienda cumple los requisitos, que la ordenación urbanística permite ese uso, que cuenta con la licencia o declaración urbanística que se exija y que la comunidad de propietarios, si la hay, lo ha autorizado expresamente. La falsedad de esos datos es infracción grave (Ley 13/2011, art. 71.5). Otros elementos obligatorios incluyen el cumplimiento de la normativa urbanística municipal, una superficie mínima de 14 m² por plaza, refrigeración si alquila entre mayo y agosto y calefacción si alquila entre diciembre y marzo, un botiquín de primeros auxilios, un detector de humos cerca de la cocina, un extintor y hojas oficiales de quejas y reclamaciones. El código RTA debe constar en cada justificante de pago.

Dos modalidades de licencia - elija la adecuada

El decreto reconoce dos modalidades. Puede operar la vivienda completa como piso turístico, o puede alquilar por habitaciones si el propietario reside en la vivienda. La elección cambia las normas sobre zonas comunes, privacidad de los huéspedes y relaciones con la comunidad de propietarios, así que seleccione la modalidad que se ajuste a la propiedad y a su modelo de negocio.

Capas nacional y de la UE - el NRU está anulado, las reglas de las plataformas siguen

En la capa nacional, hasta mayo de 2026 había que obtener un número de registro NRU a través del Registro de la Propiedad. La exhibición del NRU fue obligatoria desde el 1 de julio de 2025 hasta que el Tribunal Supremo anuló el procedimiento en mayo de 2026. El modelo informativo que debía aportarse cada doce meses al Registro de la Propiedad (artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024) tampoco es ya obligatorio: el artículo 10 quedó anulado con el resto del procedimiento.

Desde el 20 de mayo de 2026 el Reglamento (UE) 2024/1028 es plenamente aplicable. Donde exista un procedimiento de registro, la plataforma debe obtener del anfitrión un número de registro antes de permitir que se ofrezca la vivienda, asegurarse de que el anfitrión lo muestre con claridad en el anuncio y hacer esfuerzos razonables para comprobar esos números de forma aleatoria (art. 7). El reglamento abarca los procedimientos de registro regionales además de los nacionales (art. 4.1). La plataforma le pedirá que declare si su vivienda está en una zona donde se aplica uno y debe informarle de ello; usted responde de esa declaración (arts. 7 y 8). En las zonas que el Estado miembro haya incluido en su lista, las plataformas transmiten datos de actividad al punto de entrada digital único cada mes, o cada trimestre si son plataformas pequeñas o micro con una media mensual inferior a 4.250 anuncios (art. 9). Una autoridad competente puede ordenar a la plataforma que retire un anuncio cuando el anfitrión no corrija sus datos de registro (art. 6).

Para una explicación sencilla del registro nacional y las reglas de la UE, vea nuestra guía sobre NRU y reglas de la UE.

Congelaciones municipales y votaciones de la comunidad - compruebe antes de comprar

Desde marzo de 2025 un ayuntamiento que prepara su ordenación urbanística sobre viviendas turísticas puede, si justifica la necesidad y la proporcionalidad, suspender nuevas licencias y declaraciones responsables, en todo el término municipal o en zonas o tipologías concretas. Excepcionalmente, por razones imperiosas de interés general, puede hacerlo desde el inicio de ese procedimiento, con un máximo de tres años (Decreto-ley 1/2025, art. 6.2). Compruebe siempre las normas municipales y el estado urbanístico del municipio específico en la Costa del Sol antes de comprar para alquilar a corto plazo.

Desde abril de 2025 el propietario de una vivienda integrada en una comunidad de propietarios que quiera iniciar un alquiler turístico necesita la aprobación expresa y previa de la comunidad, con el voto de 3/5 del total de propietarios que representen a su vez 3/5 de las cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12). Si no se alcanza esa mayoría, el alquiler no puede empezar, sea cual sea la posición del ayuntamiento. Si empieza sin ella, el presidente de la comunidad debe requerirle que cese, y un juez puede ordenar el fin de la actividad, conceder una indemnización y privarle del uso de la vivienda hasta tres años (arts. 7.2 y 7.3). Quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y ya se había acogido a la normativa turística puede continuar, con las condiciones y plazos de esa normativa (disposición adicional segunda). La disposición habla de ese propietario y no dice que el comprador herede esa posición, así que asesórese antes de pagar por una licencia existente.

Paso a paso: cómo obtener una licencia VUT en Andalucía

Siga estos pasos prácticos para obtener y activar una licencia de alquiler turístico bajo el Decreto 31/2024.

• Confirme el uso permitido y la posición municipal - compruebe si el ayuntamiento tiene una suspensión en vigor, y confirme las normas de la comunidad del edificio y, si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, si cuenta con su aprobación expresa por 3/5.
• Compruebe que la vivienda cumple los requisitos del decreto antes de inscribirla: normativa urbanística municipal, al menos 14 m² por plaza (25 m² como mínimo), baños suficientes, ventilación y oscurecimiento de las ventanas en dormitorios y salones, y climatización según los meses de alquiler.
• Decida la modalidad - vivienda completa o por habitaciones (propietario residente). La elección influye en las relaciones con la comunidad y en la operativa práctica.
• Instale el equipo y la documentación requeridos antes de presentar la declaración responsable, porque en ella manifiesta que la vivienda ya cumple los requisitos - refrigeración si alquila entre mayo y agosto y calefacción si alquila entre diciembre y marzo, un botiquín de primeros auxilios, un detector de humos cerca de la cocina, un extintor y hojas oficiales de quejas y reclamaciones son obligatorios.
• Presente la declaración responsable ante la Consejería competente en turismo, para la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) - debe hacerlo antes de anunciar la vivienda o empezar a operar.
• Ponga su código RTA en todos los anuncios. Desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 20.2.c) exige que toda oferta o publicidad de arrendamiento incluya el número o código de la unidad cuando proceda; su preámbulo precisa que es cuando exista tal número o código y cita como ejemplo los códigos autonómicos de las viviendas de uso turístico. Cuando comprobamos el BOE el 9 de noviembre de 2026, el real decreto-ley aún debía ser convalidado por el Congreso; si no se convalida, deja de aplicarse. En las plataformas, el Reglamento (UE) 2024/1028 (art. 7) obliga a la plataforma a asegurarse de que el número aparezca en el anuncio donde exista un procedimiento de registro. El NRU nacional ya no es obligatorio.
• Prepare los materiales para los huéspedes y la publicidad - use el mismo código RTA en todos los anuncios, en línea y fuera de línea (véase arriba), y en cada justificante de pago.
• Planifique los informes continuos - esté preparado para responder a las solicitudes de datos de las plataformas en virtud del Reglamento (UE) 2024/1028.

Cómo mantener su licencia - consejos prácticos de cumplimiento

Estas normas pueden hacerse cumplir mediante el intercambio de datos de las plataformas y comprobaciones municipales.

• Mantenga el registro RTA actualizado y su documentación disponible para inspección.
• Use el mismo código RTA en todos los anuncios y en cada justificante de pago.
• Mantenga en funcionamiento la refrigeración y la calefacción durante los periodos exigidos - refrigeración si alquila entre mayo y agosto, calefacción si alquila entre diciembre y marzo - y documente el mantenimiento.
• Conserve en la vivienda el botiquín de primeros auxilios, el detector de humos, el extintor y las hojas oficiales de quejas y reclamaciones, con el cartel que las anuncia a la vista, y asegúrese de que los huéspedes sepan dónde están.
• Supervise sus anuncios en plataformas para que coincidan exactamente con sus datos del RTA - según el Reglamento (UE) 2024/1028, donde exista un procedimiento de registro, las plataformas deben hacer esfuerzos razonables para comprobar los números de registro de forma aleatoria e informar a las autoridades de los que no sean válidos.
• Documente las estancias y los contratos de los huéspedes - esto ayuda en auditorías y en responder a preocupaciones de la comunidad.

Sanciones y control - lo que debe evitar

Anunciar o explotar una vivienda de uso turístico sin haber presentado la declaración responsable es actividad clandestina (Ley 13/2011, art. 30.4), infracción grave (art. 71.1) sancionada con multa de 2.001 a 18.000 euros (art. 78.2). La falsedad de los datos de la declaración responsable también es infracción grave (art. 71.5). Si la información incorrecta, inexacta o falsa es esencial, puede cancelarse la inscripción e impedirse durante un año un nuevo procedimiento de alta con el mismo objeto (art. 38.4). Las infracciones muy graves, como obstruir la inspección turística (art. 72.3) o cometer otra infracción grave de la misma clase en el plazo de un año desde la notificación de una sanción firme en vía administrativa (arts. 72.10 y 79.2), se sancionan con multa de 18.001 a 150.000 euros (art. 78.3). Según el reglamento de la UE, la plataforma no debe permitir que se ofrezca una vivienda sin número de registro donde exista un procedimiento de registro, y una autoridad puede ordenar la retirada de un anuncio.

Debido a que los ayuntamientos pueden suspender nuevas licencias mientras preparan su ordenación urbanística y un nuevo alquiler turístico necesita la aprobación de 3/5 de la comunidad, un nuevo alquiler puede quedar bloqueado o retrasado antes de cualquier actuación sancionadora. Compruebe y documente los permisos cuidadosamente antes de publicitar.

Tabla de verificación - hitos clave y plazos

Hito	Cuándo completarlo	Por qué importa
Confirmar la congelación municipal y las normas de la comunidad	Antes de comprar o de presentar la declaración	Los ayuntamientos pueden suspender licencias desde marzo de 2025; un nuevo alquiler necesita la aprobación de 3/5 de la comunidad desde abril de 2025
Presentar la declaración responsable	Antes de anunciar la vivienda o empezar a operar	Obligatoria según el Decreto 28/2016, art. 9, en la redacción del Decreto-ley 1/2025; presentarla es lo que permite anunciar la vivienda

Problemas prácticos comunes y cómo evitarlos

El conflicto con la comunidad de propietarios es común cuando se convierten pisos a uso turístico. Prevenga disputas informando a los vecinos, comprobando los estatutos y, si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, obteniendo su aprobación por 3/5. También mantenga el código RTA idéntico en todos los anuncios porque, donde exista un procedimiento de registro, las plataformas deben hacer esfuerzos razonables para comprobar los números de registro de forma aleatoria e informar a las autoridades de los que no sean válidos (Reglamento (UE) 2024/1028).

Preguntas frecuentes

Notas prácticas finales

Obtener y mantener una licencia de alquiler turístico en Andalucía en 2026 requiere atención a tres capas - regional (Decreto 28/2016 en la redacción del Decreto-ley 1/2025, Decreto 31/2024 en vigor desde el 22 de febrero de 2024 y Ley 13/2011), nacional (Ley de Propiedad Horizontal y Real Decreto-ley 29/2026, que el Congreso aún no había convalidado el 9 de noviembre de 2026) y de la UE (Reglamento (UE) 2024/1028, plenamente aplicable desde el 20 de mayo de 2026). Compruebe las congelaciones municipales, obtenga la aprobación de 3/5 de la comunidad si la vivienda forma parte de una, y mantenga la documentación al día para evitar multas de hasta 18.000 euros por infracción grave y de hasta 150.000 euros por infracción muy grave, y el riesgo de retirada del anuncio.

Si está comprando para alquilar, haga las comprobaciones municipales y comunitarias antes de firmar. Si ya opera, mantenga sus datos RTA sincronizados en todas las plataformas.

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