Real Decreto de Vivienda pospuesto a septiembre: qué significa hoy la demora para propietarios y compradores en la Costa del Sol

Publicado el 8 de septiembre de 2026

Qué sucedió - y por qué deben importarle a propietarios y compradores en la Costa del Sol

El decreto de vivienda (Real Decreto de Vivienda) que debía llegar al Consejo de Ministros fue retirado del orden del día el 28 de julio de 2026 y pospuesto hasta septiembre de 2026. Hasta que se publique en el BOE sigue siendo un borrador de propuesta, no una ley. Consulte el BOE el día que actúe por si se hubiera publicado algún texto.

Eso importa porque el borrador contiene medidas que afectarían la fiscalidad del alquiler, los alquileres de corta duracion, el IVA y los incentivos para propietarios que mantengan rentas más bajas o alquilen a inquilinos jóvenes. Si se promulgaran en su forma actual, algunas medidas podrían cambiar la economía de poseer o comprar en la Costa del Sol. El aplazamiento da a vendedores, compradores y propietarios más tiempo para prepararse - pero también prolonga la incertidumbre.

Resumen rápido - los puntos del borrador que más afectan a los mercados de la Costa del Sol

• Bonificaciones del IRPF para propietarios que reduzcan la renta o prioricen a inquilinos jóvenes - propuesto, actualmente borrador.
• Cambios fiscales en SOCIMI - incluidos en el borrador pero no definitivos.
• IVA del 21 por ciento en pisos turísticos - aparece en el borrador y afectaría a los propietarios de alojamientos comercializados como pisos turísticos si se aprueba.
• Nuevas normas para alquileres temporales y registro - solo borrador. Tenga en cuenta que el procedimiento nacional de registro de alquileres de corta duracion creado en 2024 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026; aplican los registros turísticos autonómicos.

Antecedentes legales para tener presentes

Puntos importantes actuales a tener en cuenta ahora:

• El decreto nacional de limitacion de rentas de marzo de 2026 fue rechazado por el Congreso y dejó de surtir efecto el 30 de abril de 2026. No está en vigor.
• Los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan según el indice IRAV. Los contratos firmados antes de esa fecha siguen el indice acordado en el contrato, normalmente el IPC.
• Andalucía no ha declarado ninguna zona tensionada y no adoptó el indice estatal de referencia de alquileres. Para alquileres turísticos en Andalucía aplica el registro RTA según Decreto 31/2024, y el código VFT debe figurar en los anuncios.
• El número nacional de registro de alquileres de corta duracion creado por el decreto de 2024 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. Los registros turísticos autonómicos son la vía operativa para las licencias de corta duración.

Cómo el borrador podría cambiar la economía del propietario - qué planificar

Incluso como borrador, las propuestas señalan la direccion del gobierno. Los propietarios deben modelar escenarios ahora para no llevarse sorpresas si se promulgan partes del decreto.

Acciones clave para propietarios a considerar ahora:

• Planificacion fiscal - si el borrador mantiene las bonificaciones del IRPF por rentas más bajas o por inquilinos jóvenes, algunos propietarios podrían calificar para pagar menos impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler. Hable con su asesor fiscal sobre la documentación que necesitaría para solicitar cualquier desgravacion.
• Alquileres de corta duracion - el borrador incluye normas especiales para alquileres temporales y menciona cambios en el tratamiento del IVA de los pisos turísticos. Debido a que el registro nacional de alquileres de corta duracion fue anulado, las normas regionales siguen siendo decisivas. En Andalucía regístrese en el RTA según el Decreto 31/2024 y asegúrese de que el código VFT aparezca en los anuncios.
• Renovaciones de contratos y revisiones de renta - para los contratos firmados desde 26-05-2023, actualice los cálculos usando el indice IRAV. Para contratos más antiguos, siga la cláusula del contrato. Revise ahora sus contratos de arrendamiento para asegurarse de que puede aplicar el indice y los plazos de preaviso correctos.
• Costes operativos - cualquier cambio fiscal en SOCIMI en el decreto final podría afectar a los vehículos inmobiliarios cotizados y a los inversores. Si posee inmuebles a través de una estructura societaria, revise la estructura y el flujo de caja con un contable.

Qué deben vigilar los compradores al buscar en la Costa del Sol

Para los compradores, las cuestiones practicas principales son la transparencia de precios, la exposicion fiscal en compras destinadas al alquiler de corta duracion, y el potencial de cambios en la demanda de alquiler si se adopta el decreto.

Acciones practicas para compradores:

• Use precios verificados por notaría para comparar y fijar ofertas. Los datos notariales a menudo muestran precios por metro cuadrado más bajos que las medianas anunciadas. Por ejemplo, Marbella muestra una mediana de anuncio de EUR 6,250/m2 pero las transacciones verificadas por notaría muestran EUR 4,695/m2 por metro cuadrado (fuente notarial).
• Tenga en cuenta los cambios fiscales si piensa operar la unidad como piso turistico. El borrador propone un tratamiento de IVA del 21 por ciento para pisos turísticos. Hasta que se publique el decreto esto es incierto, pero los compradores deben modelar la asequibilidad de la compra tanto con esa posición de IVA como sin ella.
• Elección de ubicacion - la demanda es resiliente en ubicaciones premium de la Costa del Sol pero la dispersion de precios importa. Compruebe la liquidez del mercado local y los dias en mercado con su agente antes de presentar ofertas.

Instantanea de la Costa del Sol - precios y anuncios para comparar

Abajo hay una comparacion lado a lado del inventario y las medianas de precio en municipios clave de la Costa del Sol. Cuando están disponibles las cifras notariales por metro cuadrado he vinculado la fuente notarial primaria.

Municipio	Anuncios activos a la venta	Precio medio	Mediana EUR/m2 (anuncio)	EUR/m2 verificado por notaría
Marbella	1,471	EUR 1,450,000	EUR 6,250/m2	EUR 4,695/m2
Estepona	746	EUR 845,000	EUR 5,175/m2	EUR 3,483/m2
Benahavis	453	EUR 2,250,000	EUR 6,224/m2	EUR 4,540/m2
Nueva Andalucia	400	EUR 1,500,000	EUR 6,500/m2	No disponible
Puerto Banus	123	EUR 1,197,000	EUR 7,364/m2	No disponible
San Pedro Alcantara	216	EUR 1,075,000	EUR 5,644/m2	No disponible
Sotogrande	84	EUR 2,195,000	EUR 4,696/m2	No disponible
Mijas	437	EUR 599,950	EUR 3,836/m2	EUR 2,975/m2

Cómo interpretar las medianas de anuncios frente a los precios verificados por notaría

Las medianas de anuncio reflejan los precios de oferta. Las cifras verificadas por notaría registran los precios declarados en las escrituras y son publicadas por los registros notariales. Cuando hay una brecha entre las medianas de anuncio y los precios notariados, los compradores a menudo pueden usar eso para negociar - pero recuerde que los datos de precio completado van con retraso y varían según el tipo de propiedad y la microubicación.

Ejemplo - Marbella: mediana de anuncio EUR 6,250/m2 comparada con EUR 4,695/m2 verificado por notaria. Esa brecha puede reflejar que el stock de gama alta se ofrece a precios de salida premium, mientras que una mezcla de transacciones completadas incluye más operaciones de mercado medio. Use ambas cifras para definir la estrategia de oferta.

Alquileres de corta duracion y IVA - lista de comprobacion inmediata

El borrador propone un IVA del 21 por ciento sobre los pisos turísticos. Esto sigue siendo un borrador. No obstante, los propietarios y compradores que actualmente dependen de los alquileres de corta duracion deben prepararse:

• Compruebe el registro RTA para Andalucía y mantenga el código VFT visible en los anuncios según lo exige el Decreto 31/2024.
• Modele el flujo de caja con un coste adicional de IVA del 21 por ciento para entender escenarios negativos hasta que la ley sea definitiva.
• Conserve la documentación de los servicios ofrecidos - algunos suministros pueden seguir siendo tratados como rendas en lugar de suministros sujetos a IVA dependiendo de cómo redacte el decreto final y de la orientación de la autoridad tributaria.

Financiacion e hipotecas - los prestamistas vigilan el borrador

Los prestamistas incorporan el riesgo regulatorio en los criterios hipotecarios. Si el decreto final limita las subidas de renta, o si cambia el tratamiento del IVA de los pisos turísticos, los prestamistas pueden restringir las ratios préstamo-valor para propiedades que dependen de ingresos de corta duracion. Si compra con financiación, obtenga una hipoteca en principio acordada y pregunte al prestamista cómo tratan los ingresos por alquiler de corta duracion en la evaluación crediticia.

Lista de comprobacion practica para propietarios y vendedores hoy

• Revise los contratos de arrendamiento para cláusulas de indexacion - aplique IRAV para contratos desde 26-05-2023.
• Si alquila a corto plazo en Andalucía, confirme su registro RTA e incluya el código VFT en los anuncios online.
• Hable con su asesor fiscal sobre posibles bonificaciones del IRPF y la documentación que necesitaría si se promulga el borrador.
• Prepare un plan de escenarios para cambios en el tratamiento del IVA sobre pisos turísticos - peor escenario y escenario base.
• Mantenga la comercialización de ventas flexible - una venta puede atraer a un comprador que quiera operar como alquiler a largo plazo o como piso turistico dependiendo de las reglas finales.

Lista de comprobacion práctica para compradores hoy

• Use precios verificados por notaría como control de sensatez al valorar ofertas - los enlaces a fuentes notariales están en la tabla comparativa.
• Pida a los vendedores declaraciones claras sobre el uso que ha tenido la propiedad - alquiler a largo plazo, alquiler de corta duracion, o uso por el propietario - y confirme el registro RTA cuando proceda.
• Modele la asequibilidad de la compra bajo diferentes reglas fiscales, incluido el IVA propuesto para pisos turísticos.
• Considere los impuestos de transmisiones y los honorarios notariales como de costumbre. Estos no dependen del borrador del decreto de vivienda salvo que el texto final altere el tratamiento del impuesto de transmisiones.

Cuando actuar - timing y consejos tacticos

Si necesita vender o comprar con urgencia proceda con la diligencia debida normal. El aplazamiento da tiempo para ver el decreto final, pero no detiene las transacciones. Si es flexible con el tiempo puede esperar la redaccion final para reducir la incertidumbre regulatoria. Si vende, enfatice una documentacion limpia y el cumplimiento de las reglas turísticas regionales para mantener alta la confianza del comprador.

Dónde comprobar actualizaciones oficiales

Fuentes primarias a vigilar:

• BOE - el boletín oficial del Estado donde se publicará cualquier Real Decreto final. Visite https://www.boe.es.
• Comunicaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y del Ministerio de Vivienda para resúmenes del borrador y notas explicativas.
• Páginas del gobierno autonómico andaluz para orientación sobre el RTA y el registro turístico y para la confirmación de que Andalucía no ha declarado zona tensionada.
• Registros notariales para la confirmación de precios de transacción - los elementos vinculados en la tabla anterior son fuentes notariales primarias.

Preguntas frecuentes - respuestas rápidas a preguntas comunes

P: ¿Está ya en vigor el Real Decreto de Vivienda?

R: No. El decreto fue retirado del orden del día del Consejo de Ministros el 28 de julio de 2026 y pospuesto hasta septiembre de 2026. Hasta que se publique en el BOE es un borrador de propuesta, no una ley. Consulte el BOE antes de confiar en cualquier medida.

P: ¿Se limitaran las subidas de renta?

R: El decreto nacional de limitacion de rentas de marzo de 2026 fue rechazado y dejó de surtir efecto el 30 de abril de 2026. Hoy, la indexacion de rentas sigue las reglas ordinarias de la LAU y el indice IRAV para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los contratos firmados antes siguen el indice acordado en el contrato, normalmente el IPC.

P: ¿Necesito el número nacional de registro de alquileres de corta duracion para anunciar un piso turistico?

R: No. El procedimiento nacional de registro de alquileres de corta duracion creado en 2024 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 porque el Estado carecía de competencia para un registro nacional. Aplican los registros turísticos autonómicos. En Andalucía debe registrarse en el RTA según el Decreto 31/2024 e incluir el código VFT en los anuncios.

P: ¿Cómo debo fijar el precio de mi propiedad para la venta hoy?

R: Use tanto las medianas de anuncio como los precios verificados por notaría para establecer un precio realista. Por ejemplo, la mediana de anuncio en Marbella es EUR 6,250/m2 mientras que las ventas verificadas por notaria muestran EUR 4,695/m2 (fuente notarial). Esa brecha puede ayudar a calibrar expectativas, pero la condición local y la calidad de la propiedad importan más.

P: ¿Debería retrasar la compra hasta que el decreto sea definitivo?

R: No necesariamente. Si su compra es urgente realice la diligencia debida completa y modele escenarios negativos regulatorios. Si puede retrasar la compra sin coste, esperar hasta que se publique el texto final reducirá la incertidumbre y le ayudará a valorar con más precisión los escenarios fiscales y de ingresos.

Conclusión

El aplazamiento hasta septiembre de 2026 da a propietarios y compradores de la Costa del Sol tiempo extra para prepararse para posibles cambios, pero no congela la actividad del mercado. Use datos verificados por notaría para comparar precios, confirme el registro turístico regional y los códigos VFT cuando se trate de alquileres de corta duracion, y consulte a asesores fiscales y legales para modelar las medidas del borrador. Sobre todo, consulte el BOE el día en que tenga que actuar - hasta la publicación el decreto de vivienda sigue siendo un borrador.