Alquilar habitaciones en tu vivienda habitual: un tribunal balear mantiene la exención por vivienda habitual del IRPF - qué dice la sentencia y qué no cambia

Publicado el 18 de agosto de 2026 · Actualizado el 13 de septiembre de 2026

Corregido el 13 de septiembre de 2026. Una versión anterior de este artículo no nombraba al tribunal, describía la sentencia como relativa a la reducción que aplican los arrendadores sobre los ingresos por alquiler, decía a los arrendadores inspeccionados por Hacienda que la sentencia reforzaba su posición, y afirmaba una reducción fija del 60 por ciento que ya no se aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. La sentencia trata sobre la exención por vivienda habitual al vender una vivienda. El artículo ha sido reescrito.

Qué decidió el tribunal

El 10 de junio de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears (TSJ) falló a favor de una propietaria de Calvià, Mallorca, que había alquilado habitaciones de su propia vivienda por temporada (recurso 110/2024). Al vender la vivienda en 2017, aplicó la exención por reinversión en vivienda habitual. La Agencia Tributaria se la denegó por completo, y el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Baleares le dio la razón a Hacienda. Ambos sostuvieron que la vivienda vendida no era su vivienda habitual, porque había declarado ingresos por alquiler procedentes de ella, y ambos consideraron insuficiente el resto de sus pruebas.

El TSJ discrepó y reconoció la exención en su totalidad, incluida la parte de la ganancia correspondiente a las habitaciones que había alquilado. La sentencia la dio a conocer el abogado fiscalista José María Salcedo en idealista/news el 22 de julio de 2026.

Qué valoró el tribunal

• Qué se alquilaba. Los contratos eran de habitaciones individuales en régimen de alojamiento compartido, por temporada, no de la vivienda completa. El tribunal consideró que eso era compatible con que la vivienda siguiera siendo su vivienda habitual.
• Empadronamiento. Estaba empadronada en esa dirección.
• Ninguna otra vivienda. Hacienda no pudo señalar ninguna otra vivienda de la que fuera titular o usuaria.
• Facturas de suministros. El consumo era prácticamente constante durante todo el año, incluido el invierno, la época del año con menos alquileres por temporada. El tribunal lo interpretó como señal de que la propietaria vivía allí.

Qué sigue diciendo Hacienda

La Dirección General de Tributos (DGT), el departamento del Ministerio de Hacienda que resuelve las consultas de los contribuyentes sobre cómo se aplica la normativa fiscal, mantiene que alquilar tu vivienda habitual no es compatible con que siga siéndolo. En su consulta V1036-26, de 7 de mayo de 2026, señaló que destinar la vivienda al alquiler vacacional excluye su consideración como habitual desde la fecha en que se empezó a alquilar. En una consulta anterior, la V2770-18, sobre una vivienda de la que se había alquilado parte por temporadas, indicó que si la vivienda se vende antes de que pasen tres años desde el fin del último alquiler, la exención por mayores de 65 años solo se aplica a la parte que el propietario utilizó de forma privada.

Una sentencia de un TSJ resuelve un caso concreto, con sus propios hechos y en una sola comunidad autónoma, y no cambia el criterio publicado por la DGT. Lo que muestra es que un tribunal valoró las pruebas de la propietaria de que vivía en la vivienda, en lugar de tratar los ingresos por alquiler como prueba de que había dejado de ser su vivienda habitual.

Qué beneficios fiscales dependen de que una vivienda sea tu vivienda habitual

Según la ley del IRPF (Ley 35/2006), dos exenciones al vender una vivienda dependen de que sea tu vivienda habitual:

• Exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38.1). La ganancia por vender tu vivienda habitual no tributa si reinviertes el importe total obtenido en una nueva vivienda habitual, en las condiciones que fija el reglamento. Si reinviertes solo una parte, únicamente queda exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponde a la cantidad reinvertida.
• Exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años (artículo 33.4.b). La ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta si eres mayor de 65 años, o si te encuentras en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

En ambos casos, la ley considera vivienda habitual aquella en la que has residido de forma continuada durante tres años (disposición adicional vigésima tercera). Una vivienda puede tener ese carácter antes de cumplirse los tres años cuando concurren circunstancias que exigen el cambio de vivienda, como el matrimonio, la separación, un traslado laboral o la obtención del primer empleo o de un empleo más ventajoso.

La ley del IRPF se aplica en todo el territorio español, salvo en el País Vasco y Navarra, que tienen sus propios regímenes forales, así que estas normas son las mismas en Andalucía que en las Illes Balears. El IRPF lo pagan las personas con residencia habitual en España; los no residentes tributan por las rentas que obtienen en España en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), un impuesto distinto con sus propias normas.

Si vives en tu vivienda y la alquilas parte del año

La sentencia se decidió por las pruebas. Si alquilas habitaciones, o la vivienda completa, parte del año mientras sigue siendo tu vivienda habitual, conserva los documentos en los que se basó el tribunal:

• Empadronamiento en esa dirección.
• Facturas de suministros que muestren que vives allí durante todo el año.
• Contratos de alquiler que indiquen qué se alquilaba, una habitación o la vivienda completa, y en qué fechas.
• Pruebas de que no tenías otra vivienda en la que residieras.

Declara los ingresos por alquiler en tu declaración del IRPF de cada año en que alquiles. Si Hacienda te deniega después una exención por vivienda habitual solo porque la vivienda generó ingresos por alquiler, esta sentencia es un argumento que puedes plantear en el recurso. Un asesor fiscal puede decirte hasta qué punto tus hechos coinciden con los que aceptó el tribunal.

Cómo tributan los ingresos por alquiler en 2026

La sentencia no cambia cómo tributan los ingresos por alquiler. Desde el 1 de enero de 2024, para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el artículo 23.2 de la ley del IRPF, en la redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, fija estas reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de una vivienda:

• 90 por ciento cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, con una renta inicial rebajada en más de un 5 por ciento respecto a la última renta del contrato anterior de esa vivienda.
• 70 por ciento cuando una vivienda situada en una zona tensionada se alquila por primera vez a un inquilino de entre 18 y 35 años, o cuando se alquila a una administración pública o a una entidad sin fines lucrativos que la destina al alquiler social, con una renta inferior a la fijada en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda está acogida a un programa público de vivienda que limita la renta.
• 60 por ciento cuando la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación, en los términos del reglamento del IRPF, finalizada en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
• 50 por ciento en cualquier otro caso.

Los requisitos deben cumplirse al celebrar el contrato, y la reducción se aplica mientras se sigan cumpliendo. Las zonas tensionadas son las que recoge la resolución del ministerio competente en vivienda.

A toda reducción se le aplican tres límites:

• Solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo que hayas calculado en una autoliquidación presentada antes de que se iniciara un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya la comprobación de ese rendimiento.
• Nunca se aplica a la parte del rendimiento que proceda de ingresos no declarados o de gastos deducidos indebidamente que se regularicen en uno de esos procedimientos, aunque los hayas aceptado durante su tramitación.
• No se aplica a los contratos que incumplan el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que limita la renta inicial de los nuevos contratos de vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado.

Una inspección, por tanto, no es el momento de aplicar una reducción por primera vez. Aplícala en la propia declaración.

Gastos que puedes deducir de los ingresos por alquiler

El artículo 23.1 de la ley del IRPF te permite deducir los gastos necesarios para obtener los rendimientos, entre ellos:

• Los intereses de los préstamos destinados a comprar o mejorar la vivienda, más los gastos de reparación y conservación. En conjunto no pueden superar los ingresos por alquiler de esa vivienda en el año; el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.
• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, que recaigan sobre la vivienda o la renta, como el IBI, siempre que no tengan carácter sancionador.
• Las cantidades pagadas a terceros por servicios personales, como una agencia de alquiler o un administrador de fincas.
• La amortización de hasta un 3 por ciento anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Preguntas frecuentes

P - ¿Significa esta sentencia que puedo alquilar mi vivienda a turistas y mantener la exención por vivienda habitual?

R - No de forma automática. El caso se refería a habitaciones alquiladas por temporada, con pruebas de que la propietaria vivía en la vivienda todo el año. La DGT sigue manteniendo que el alquiler vacacional hace perder la condición de vivienda habitual, así que cuenta con que Hacienda aplique ese criterio y prepárate para demostrar que seguiste viviendo allí.

P - ¿Cambia la reducción sobre mis ingresos por alquiler?

R - No. La reducción la fija el artículo 23.2 de la ley del IRPF. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 es del 50 por ciento, salvo que se dé alguno de los casos del 60, 70 o 90 por ciento.

P - No soy residente fiscal en España. ¿Me afecta esto?

R - Las exenciones tratadas aquí son normas del IRPF, y el IRPF lo pagan las personas con residencia habitual en España. Los no residentes tributan por las rentas que obtienen en España en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), un impuesto distinto con sus propias normas. Consulta tu situación con un asesor fiscal.

P - ¿Dónde puedo leer la sentencia?

R - Es una sentencia del TSJ de las Illes Balears del 10 de junio de 2026, recurso 110/2024. Cuando se corrigió este artículo no la encontramos en el CENDOJ, la base de datos pública de sentencias del poder judicial, así que los hechos descritos son los publicados por idealista/news. Un asesor fiscal o un abogado puede obtener el texto completo.

Fuentes

• Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado en el BOE - artículos 4, 8, 23, 33.4 y 38, y disposición adicional vigésima tercera
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado en el BOE - artículo 17.6
• idealista/news, 22 de julio de 2026 - artículo sobre la sentencia del TSJ Baleares del 10 de junio de 2026
• Agencia Tributaria - guías y formularios del IRPF