Para proprietários com imóveis na Costa del Sol (Espanha)
As regras do arrendamento em Espanha mudaram outra vez a 8 de outubro de 2026
Um limite de 2% aos aumentos de renda entrou em vigor em março de 2026 e foi revogado em abril. Mais dois decretos foram publicados e revogados entre 30 de setembro e 2 de outubro. Desde 8 de outubro de 2026 está em vigor um novo, o Real Decreto-ley 29/2026, e a Diputación Permanente do Congresso ainda tem de o votar. Muito do que se lê online descreve uma versão que já não se aplica, por isso esta página indica a situação atual, confirmada no BOE na data abaixo, com ligação aos textos principais.
Esta página trata da lei espanhola. Não se aplica a imóveis em Portugal, onde o arrendamento segue o regime português.
Confirmado no BOE a 28 de outubro de 2026
O que regula hoje a atualização da sua renda em Espanha
Todos os contratos de habitação permanente ao abrigo da Ley de Arrendamientos Urbanos, seja qual for a data de assinatura
A renda só pode ser atualizada em cada aniversário do contrato, e apenas se o contrato o previr expressamente. Sem cláusula, não há atualização. Se a cláusula não indicar índice, aplica-se o IRAV, o índice de referência publicado mensalmente pelo Instituto Nacional de Estadística espanhol. Em qualquer caso, o aumento nunca pode exceder a variação do IRAV, usando o último valor publicado na data da atualização. Desde 8 de outubro de 2026 isto abrange também os contratos assinados antes de 26 de maio de 2023.
Aniversários entre 8 de outubro de 2026 e 31 de dezembro de 2027
Se a renda atual estiver acima do limite máximo de preço aplicável, não há aumento. Caso contrário, o aumento é o que o senhorio e o inquilino acordarem e, se não acordarem nada, não pode exceder 2%. O decreto não diz como funciona esse limite de preço para uma casa fora de uma zona de mercado tenso declarada, nem como esta regra se conjuga com a geral, por isso confirme antes de aplicar qualquer aumento.
O aumento nunca é automático: tem de notificar o inquilino por escrito, indicando a percentagem aplicada, e a nova renda é devida a partir do mês seguinte à notificação. Uma nota no recibo do mês anterior conta como notificação. Fontes: artigo 18 da Ley de Arrendamientos Urbanos na nova redação, e disposição final sexta do Real Decreto-ley 29/2026. O que diz cada decreto, e o que falta votar (em inglês).
O que mais mudou a 8 de outubro
As alterações à Ley de Arrendamientos Urbanos abaixo (saída antecipada, custos, garantias, obras e auto de entrega) dependem da data de assinatura do contrato. Os contratos assinados antes de 26 de maio de 2023 mantêm as regras em vigor quando foram assinados, exceto as regras de renovação do artigo 10 introduzidas em 2023, o limite às atualizações da lei de 2023 e o artigo 18.1 na redação atual. Para os contratos assinados entre 26 de maio de 2023 e 7 de outubro de 2026, o decreto não diz se estas alterações os abrangem. O pedido de prorrogação e as regras de despejo aplicam-se nos seus próprios termos, e as regras do arrendamento temporário dependem de o contrato ter sido assinado antes de 8 de outubro. Procure aconselhamento antes de se apoiar nos pontos abaixo para um contrato em curso.
- Saída antecipada do inquilino: após seis meses, com 30 dias de pré-aviso, e o senhorio deixa de poder pedir indemnização por isso. Num arrendamento temporário, após um mês, com 10 dias de pré-aviso.
- Custos: os impostos sobre o imóvel não podem ser imputados ao inquilino, salvo se o inquilino for o sujeito passivo. Isto é novo. Os custos de agência e de contrato são do senhorio desde 2023; o decreto acrescenta que não podem ser repercutidos direta ou indiretamente, sob nenhum nome.
- Garantias: além da caução, a garantia adicional já estava limitada a duas rendas nos contratos até cinco anos (sete se o senhorio for uma empresa ou outra pessoa coletiva). Novo: um limite de uma renda num arrendamento temporário, e não pode exigir seguro de renda.
- Obras: para danos que afetem a habitabilidade, a segurança ou a saúde, ou obras que lhe cabe fazer, o inquilino pode enviar um pedido escrito com um orçamento. Pode aceitá-lo, propor uma alternativa ou fazer a obra o senhorio. Se não responder, ou recusar sem justificação, no prazo de 15 dias de calendário, o inquilino pode fazer a obra e descontar o custo razoável e documentado na renda.
- Fim do contrato: as duas partes assinam um auto do estado da casa. Sem ele, presume-se que a casa foi devolvida em bom estado, salvo prova em contrário.
- Arrendamentos temporários: precisam de uma causa justificada e comprovável escrita no contrato, de um prazo superior a 31 dias e, regra geral, não superior a doze meses, ou contam como arrendamento de habitação permanente. Mais de dois contratos temporários sucessivos entre as mesmas partes para a mesma casa também convertem o primeiro em arrendamento de habitação permanente, e os arrendamentos temporários sucessivos não podem aumentar a renda acima da variação do IRAV. Os contratos assinados antes de 8 de outubro mantêm as regras antigas até ao termo acordado e depois caducam, sem prorrogação.
- Arrendamentos turísticos: casas inteiras ou parte delas ficam fora da Ley de Arrendamientos Urbanos quando um regime regional de turismo as abrange, mas desde 8 de outubro de 2026 por não mais de 31 dias.
- Prorrogações: um inquilino cujo contrato estava em vigor a 8 de outubro de 2026 e cujo prazo mínimo termina antes de 31 de dezembro de 2028 pode pedir até mais dois anos, em períodos anuais, se a renda tiver sido paga em cada um dos oito meses anteriores. Também estão abrangidos os contratos cuja prorrogação tácita ou renovação tácita esteja a terminar; o limite de data pertence ao primeiro caso, por isso procure aconselhamento se o seu for um destes. Tem de aceitar, salvo se acordarem outros termos ou um novo contrato, ou se tiver avisado validamente que precisa da casa para si ou para familiares próximos. Não se aplica se o senhorio e o inquilino renovarem ou assinarem um novo contrato com uma renda pelo menos 5% inferior. Se o Real Decreto-ley 28/2026 entrar em vigor, a sua renovação de cinco anos e esta prorrogação não se somam.
- Despejos: se um inquilino economicamente vulnerável for despejado por falta de pagamento, a administração tem dois meses para oferecer habitação ou pagar as rendas em atraso e os custos. Se não fizer nenhuma das duas coisas, assume a dívida, o despejo não avança e o contrato mantém-se em vigor até ao seu termo, enquanto durar a vulnerabilidade económica do inquilino. Noutros despejos de agregados vulneráveis sem alternativa habitacional, até 31 de dezembro de 2030 o tribunal pode suspender o processo, com revisão a cada 12 meses e por três anos no máximo, e a administração compensa o senhorio pessoa singular, até ao valor das rendas não recebidas, das despesas de consumo não pagas e das custas judiciais. Nesses outros casos a vulnerabilidade económica do inquilino não prevalece quando o senhorio é uma pessoa singular com duas ou menos casas. Como funcionam os despejos em Espanha (em inglês).
Fonte: Real Decreto-ley 29/2026, artigos 2, 3, 4 e 5 e disposição final quinta.
A Andaluzia não tem zonas de mercado tenso
Quase todas as notícias sobre controlo de rendas em Espanha falam das zonas de mercado tenso, onde uma região pode impor limites reais à renda dos novos contratos. Esse regime só funciona onde o governo regional o declara. O Ministério da Habitação espanhol publica as declarações de cada trimestre no BOE, e nenhuma das suas listas inclui um município andaluz (a mais recente, de 24 de julho de 2026, abrange o segundo trimestre de 2026).
A Junta de Andalucía não tinha declarado nenhuma até à lista de julho de 2026. Impugnou a lei estatal da habitação no Tribunal Constitucional, que em maio de 2024 (acórdão 79/2024) anulou algumas disposições e rejeitou o resto do recurso. A sua própria lei da habitação, Ley 5/2025, publicada no BOJA a 24 de dezembro de 2025 e aplicável desde 24 de janeiro de 2026, atua através da oferta de habitação, da habitação protegida e de incentivos, e não de limites às rendas.
As regras de atualização acima, o limite IRAV nos arrendamentos temporários sucessivos e a regra de que as rendas por quartos não podem somar mais do que a renda da casa inteira aplicam-se também na Andaluzia.
O que não mudou
- Prazo mínimo de cinco anos quando o senhorio é uma pessoa singular, sete quando é uma empresa ou outra pessoa coletiva, prorrogado ano a ano por opção do inquilino.
- Depois do prazo mínimo, uma prorrogação tácita de até mais três anos se nenhuma das partes avisar a tempo. O Real Decreto-ley 28/2026 mudaria isto a partir de 15 de novembro de 2026, se for convalidado.
- A caução de um contrato de habitação permanente é de uma renda.
O limite de março, e dois decretos que duraram um dia
O Real Decreto-ley 8/2026 limitou as atualizações anuais de renda a 2% (um teto firme para grandes proprietários, e uma regra supletiva para os restantes senhorios quando não houvesse novo acordo) e deu aos inquilinos o direito de pedir uma prorrogação extraordinária de dois anos. Esteve em vigor a partir de 22 de março de 2026. O Congresso dos Deputados rejeitou-o a 28 de abril de 2026 e foi revogado com efeitos a 30 de abril. A entrada no BOE (BOE-A-2026-6545) tem agora o título Disposición derogada.
Não está assente se as atualizações aplicadas nesse período sobrevivem à revogação: a Constituição espanhola não diz se uma revogação produz efeitos desde o início ou só para o futuro, e não encontrámos nenhuma decisão judicial sobre isso. O Real Decreto-ley 29/2026 considera válidos os pedidos de prorrogação feitos ao abrigo do decreto de março.
Os Reales Decretos-leyes 26/2026 e 27/2026 foram publicados a 30 de setembro e 1 de outubro de 2026. O Congresso revogou ambos a 2 de outubro (BOE-A-2026-20526 e BOE-A-2026-20527). Nenhum deles se aplica.
Arrendar ou vender?
Em qualquer caso, a decisão resume-se ao que o imóvel valeria numa venda face ao que renderia em renda ao abrigo das regras acima. A maioria dos proprietários só vê preços pedidos, que são o que outros vendedores esperam obter, e não o preço médio por m² das casas vendidas na sua localidade.
O nosso guia gratuito parte dos preços de venda registados no registo notarial espanhol, onde a zona os tem. Um formulário curto, sem conta, e nenhum agente o contacta a menos que assinale a opção.
Se vender, os coeficientes máximos da plusvalía, o imposto municipal espanhol sobre o aumento do valor do terreno, mudam a 1 de dezembro de 2026 se o decreto se mantiver. O nosso guia da plusvalía (em inglês) apresenta as duas tabelas.
Veja quanto vale realmente o seu imóvel Os decretos de outubro de 2026, explicados (em inglês)
Se preferir que alguém trate disso
A PropertyList é a rede partilhada onde os agentes locais trabalham: um imóvel fica visível para mais de 1 510 agentes registados na rede, por isso não fica limitado aos compradores ou inquilinos de um só escritório. Os proprietários não publicam aqui diretamente, quem publica são os agentes. Se quiser um agente envolvido, indique-o no guia acima e um agente local registado entra em contacto consigo.
Perguntas frequentes
Em Espanha, há um limite para o aumento da renda?
Sim. A renda só pode ser atualizada no aniversário do contrato e apenas se o contrato o previr expressamente, e desde 8 de outubro de 2026, ao abrigo do Real Decreto-ley 29/2026, nunca acima da variação do índice IRAV, incluindo nos contratos assinados antes de 26 de maio de 2023. Para as atualizações que se vençam entre 8 de outubro de 2026 e 31 de dezembro de 2027 há uma regra adicional: não há aumento se a renda estiver acima do limite máximo de preço aplicável e, caso contrário, o aumento é o que o senhorio e o inquilino acordarem, ou no máximo 2% se não acordarem nada. O decreto não diz como funciona o limite de preço fora de uma zona de mercado tenso, nem como isto se conjuga com a regra da cláusula expressa, por isso confirme antes de aplicar qualquer aumento. O decreto ainda tem de ser convalidado ou revogado pela Diputación Permanente do Congresso. O anterior limite de 2% de março de 2026 foi revogado a 30 de abril de 2026.
O meu imóvel em Espanha está numa zona de mercado tenso?
Não, se estiver na Andaluzia. As zonas de mercado tenso só existem onde o governo regional as declara, e nenhuma das listas trimestrais que o Ministério da Habitação espanhol publica no BOE, a mais recente de 24 de julho de 2026, inclui um município andaluz. Isso deixa os limites às rendas novas das zonas tensas fora da Andaluzia, mas as regras de atualização até 31 de dezembro de 2027, o limite IRAV nos arrendamentos temporários sucessivos e a regra do arrendamento por quartos aplicam-se em todo o lado.
Em Espanha, por quanto tempo fico vinculado se arrendar a longo prazo?
A Ley de Arrendamientos Urbanos fixa um mínimo de cinco anos quando o senhorio é uma pessoa singular e de sete quando é uma empresa ou outra pessoa coletiva, prorrogado ano a ano por opção do inquilino. Depois disso, se nenhuma das partes avisar a tempo, o contrato prorroga-se ano a ano por mais até três anos. O Real Decreto-ley 29/2026 não alterou isto. O Real Decreto-ley 28/2026, que se aplicaria a partir de 15 de novembro de 2026 se for convalidado, substituiria essa prorrogação de três anos por renovações de cinco anos de cada vez (sete para uma pessoa coletiva) nos contratos cujo prazo termine depois dessa data, e o senhorio que não renove teria de indemnizar o inquilino, salvo nos casos que enumera. Os contratos já em prorrogação tácita anual manter-se-iam na regra antiga até ao fim, e o pré-aviso do senhorio passaria de quatro para seis meses (quatro meses para um contrato com menos de seis meses por cumprir a 15 de novembro de 2026).
Em Espanha, posso arrendar como arrendamento temporário ou de temporada?
Só a um inquilino que esteja fora da sua residência habitual por um motivo justificado e comprovável, que tem de constar do contrato. O prazo tem de ser superior a 31 dias e, regra geral, não superior a doze meses. Sem essa causa, o contrato conta como arrendamento de habitação permanente desde o dia em que foi assinado. Os arrendamentos turísticos ficam fora da Ley de Arrendamientos Urbanos quando um regime regional de turismo os abrange e, desde 8 de outubro de 2026, ao abrigo do Real Decreto-ley 29/2026 (ainda por convalidar), não podem durar mais de 31 dias.
Devo arrendar ou vender?
Depende do que o imóvel renderia de cada lado, e a maioria dos proprietários só conhece os preços pedidos que vê anunciados. O guia gratuito desta página parte dos preços de venda registados no registo notarial espanhol, onde a zona os tem, para que possa comparar um valor de venda realista com a renda que receberia.
Esta é informação geral para proprietários de imóveis em Espanha, confirmada no BOE, incluindo as listas trimestrais de zonas tensas do Ministério da Habitação espanhol, a 28 de outubro de 2026. O Real Decreto-ley 29/2026 ainda tem de ser convalidado ou revogado, e atualizaremos esta página depois da votação. Não é aconselhamento jurídico, e as regras do arrendamento em Espanha mudam com frequência. Não se aplica a imóveis em Portugal. Verifique o seu contrato e procure aconselhamento profissional antes de agir.