Compradores en la Costa del Sol en el primer semestre de 2026: quiénes compraron

Resumen ejecutivo: de qué trata este artículo

Este informe utiliza datos en tiempo real de la oferta del MLS y datos de precios verificados por notario de Price Oracle para describir quiénes compraron en la Costa del Sol durante el primer semestre de 2026. No inventa volúmenes de ventas ni cuotas de mercado. En su lugar, analiza el mercado a partir de los anuncios activos de venta, las medianas y las cifras de precio por metro cuadrado verificadas por notario correspondientes a las localidades y zonas donde se producen la mayoría de las transacciones. El objetivo es práctico: si estás comprando, vendiendo o asesorando a clientes, así era el perfil del mercado en el primer semestre de 2026 y cómo utilizarlo.

Qué localidades analizamos y las cifras verificadas

La siguiente lista se ha elaborado a partir de los anuncios activos de MLS y de los datos notariales de Price Oracle. Cuando está disponible, el precio por metro verificado por notario está vinculado al registro principal de Price Oracle.

Localidad / Zona	Anuncios activos de venta	Precio mediano	Mediana en EUR/m² (MLS)	EUR/m² verificado por notario
Marbella	1.332	1 385 000 EUR	6.262 EUR/m²	4.695 EUR/m²
Estepona	740	845 000 EUR	5.159 EUR/m²	3.483 EUR/m²
Benahavís	440	2 150 000 EUR	6.167 EUR/m²	4.540 EUR/m²
Nueva Andalucía	364	1 445 000 EUR	6.410 EUR/m²	4.695 EUR/m²
Puerto Banús	121	1 197 000 EUR	7.368 EUR/m²	4.695 EUR/m²
San Pedro de Alcántara	210	1 075 000 EUR	5.644 EUR/m²	4.695 EUR/m²
Sotogrande	82	2 100 000 EUR	4.605 EUR/m²	3.100 EUR/m²
Mijas	427	599 500 EUR	3.827 EUR/m²	2.975 EUR/m²

Lo que nos revela la oferta sobre los perfiles de los compradores

Los anuncios activos y las medianas muestran dónde se concentra la demanda y cuánto están dispuestos a pagar los compradores. Utiliza estas tres reglas sencillas para interpretar estas cifras:

• Si el precio mediano supera el millón de euros y la oferta incluye muchas promociones de alta gama, el mercado se centra principalmente en la compra por motivos de estilo de vida y como segunda residencia, y muchos compradores son extranjeros o nacionales con un elevado patrimonio.
• Si las medianas se sitúan entre los 600 000 y los 900 000 euros, el grupo de compradores está formado por una mezcla de familias locales que buscan mejorar su vivienda, jubilados internacionales e inversores que compran para alquilar, centrados en alquileres de gama media y alquileres de temporada.
• Cuando el precio por metro cuadrado verificado ante notario es considerablemente inferior a la mediana del MLS (EUR/m²), cabe esperar que los precios de transacción registrados estén por debajo de los precios de venta y que exista margen de negociación para los compradores bien posicionados.

¿Qué localidades atrajeron a qué tipos de compradores en el primer semestre de 2026?

Utilizando las medianas de oferta anteriores y la composición típica de la oferta inmobiliaria, he aquí un desglose práctico por localidad.

Benahavís y Sotogrande: el comprador de gama ultraalta

Benahavís y Sotogrande encabezan las medianas: Benahavís con 2 150 000 euros y Sotogrande con 2 100 000 euros. Estas zonas atraen principalmente a compradores que buscan grandes villas, parcelas privadas y urbanizaciones cerradas. El perfil de los compradores lo conforman, en su mayoría, personas con un elevado patrimonio que buscan privacidad, viviendas familiares y un estilo de vida centrado en el golf y el puerto deportivo. Muchas de las compras corresponden a segundas residencias o a traslados permanentes, más que a inversiones destinadas al alquiler a corto plazo.

Marbella, Nueva Andalucía y Puerto Banús: compradores de lujo y estilo de vida

Marbella presenta la mayor oferta en el mercado: 1.332 anuncios y una mediana de 1.385.000 euros. Nueva Andalucía (mediana de 1 445 000 euros) y Puerto Banús (mediana de 1 197 000 euros) le siguen de cerca en cuanto a perfil. Estos mercados combinan apartamentos de lujo, áticos y villas de alta gama. Los compradores son una mezcla de particulares internacionales con un elevado patrimonio, empresarios y compradores nacionales acaudalados. Puerto Banús y Marbella también registran una prima por metro cuadrado: Puerto Banús registra una mediana MLS de 7.368 euros/m², la más alta de la lista, lo que refleja las fuertes primas de ubicación en las direcciones del puerto deportivo y el paseo marítimo.

Estepona, San Pedro y Mijas: compradores de un mercado amplio

Estepona (mediana de 845 000 euros), San Pedro Alcántara (mediana de 1 075 000 euros) y Mijas (mediana de 599 500 euros) presentan una mezcla más amplia. Estas localidades atraen tanto a compradores nacionales que buscan una vivienda más grande o que se trasladan a la costa, como a compradores internacionales que buscan una buena relación calidad-precio en comparación con Marbella, sin renunciar a unas buenas infraestructuras y servicios. Los inversores interesados en alquileres vacacionales de gama media o en inquilinos a largo plazo encontrarán aquí más oportunidades, especialmente en el parque de apartamentos y en las promociones más recientes cercanas a las playas y los puertos deportivos.

Bandas de precios: cómo interpretar la intención de los compradores

En lugar de inventar cuotas de mercado precisas, agrupemos el mercado en tres franjas de precios prácticas y observemos qué localidades dominan cada una de ellas.

• Gama de lujo de primera categoría —mediana superior a 1,5 millones de euros—: Benahavís, Sotogrande. Los compradores de esta zona son personas con un elevado patrimonio, poco sensibles al precio y orientadas al estilo de vida.
• Gama de lujo superior: mediana de entre 1 millón y 1,5 millones de euros: Marbella, Nueva Andalucía, San Pedro y Puerto Banús. Entre los compradores se encuentran personas adineradas, tanto nacionales como internacionales, que buscan un estilo de vida y potencial de alquiler en zonas privilegiadas.
• Gama costera accesible —precio medio por debajo de 1 millón de euros—: Estepona, Mijas. Entre los compradores se encuentran propietarios nacionales que viven en la vivienda, jubilados e inversores que buscan rentabilidad en el segmento medio del mercado y alquileres de temporada.

Qué significa la diferencia entre el precio por m² del MLS y el del notario

En todas las localidades, la mediana del MLS en euros/m² es sistemáticamente superior al precio en euros/m² verificado por el notario. Por ejemplo, las medianas de la zona de Marsella muestran lo siguiente:

• Marbella: mediana del MLS de 6.262 EUR/m² frente a 4.695 EUR/m² (notarial).
• Estepona: mediana del MLS de 5.159 EUR/m² frente a 3.483 EUR/m² (notarial).
• Mijas: mediana del MLS de 3.827 euros/m² frente a la del notario de 2.975 euros/m² (notario).

Esa diferencia es importante. Las medianas del MLS reflejan los precios de venta y la composición de la oferta. Las cifras verificadas por el notario se basan en las transacciones y muestran lo que los compradores pagan realmente al cierre de la operación. La diferencia indica el margen de negociación y el nivel efectivo de los precios de mercado. Los vendedores deberían fijar el precio teniendo en cuenta la cifra del notario para que la vivienda salga al mercado rápidamente. Los compradores deberían utilizar los datos notariales para ajustar sus ofertas y evitar pagar de más respecto a los precios de venta anunciados.

Desglose por tipo de inmueble: lo que implica la oferta del MLS

La composición de la oferta del MLS determina el tipo probable de comprador. Aunque las cifras del MLS anteriores no detallan el recuento exacto de tipos en este artículo, las medianas y el conocimiento local apuntan a patrones claros:

• Las villas y las viviendas unifamiliares predominan en Benahavís y Sotogrande. Cabe esperar que los compradores den prioridad a la parcela, la privacidad y las características a medida.
• Los apartamentos y áticos de alta gama se concentran en Marbella, Nueva Andalucía y Puerto Banús. Los compradores de estas zonas suelen priorizar la ubicación, las vistas al mar y las comodidades del edificio frente a las grandes parcelas privadas.
• Los apartamentos y adosados de gama media son habituales en Estepona, San Pedro y Mijas. Estos atraen a inversores que buscan rentabilidad por alquiler y a compradores que buscan una buena relación calidad-precio para disfrutar del estilo de vida costero.

La importancia de la nacionalidad en el primer semestre de 2026: indicios cualitativos

Aquí no se proporciona un desglose preciso por nacionalidad. A partir de los patrones de consulta en la MLS y del tipo de oferta disponible, las siguientes observaciones cualitativas resultan útiles para los participantes en el mercado:

• Las zonas de lujo —Puerto Banús, Marbella, Benahavís y Sotogrande— siguen atrayendo a una elevada proporción de compradores internacionales y de compradores nacionales con un elevado patrimonio neto. Estos compradores se fijan en el estilo de vida, la seguridad y las consideraciones de planificación fiscal.
• La franja costera más accesible —Estepona y Mijas— presenta una mezcla más amplia, con una mayor presencia de compradores nacionales, jubilados del norte de Europa y compradores internacionales sensibles al precio que buscan una buena relación calidad-precio.
• El interés de los inversores por los alquileres vacacionales sigue siendo significativo en las promociones con gran presencia de apartamentos, pero es imprescindible comprobar la normativa local y los requisitos de licencia para los alquileres turísticos antes de la compra.

Consejos prácticos para los compradores

• Utiliza el precio en euros por metro cuadrado verificado por el notario como referencia para tu estrategia de oferta. Las cifras del notario reflejan lo que realmente se inscribe en el registro al formalizar la compraventa, no el precio de venta solicitado, que suele ser más elevado.
• Si eres inversor, presta atención a la normativa municipal. En Andalucía, los alquileres turísticos se registran en la RTA en virtud del Decreto 31/2024 y el código VFT debe figurar en los anuncios. Andalucía no ha declarado ninguna «zona tensionada» y nunca ha adoptado el índice de referencia estatal de alquileres.
• Elige las zonas en función de tus objetivos: opta por Benahavís y Sotogrande si buscas privacidad y parcelas amplias; por Marbella y Nueva Andalucía si te interesan los apartamentos de lujo y el estilo de vida; y por Estepona o Mijas si buscas una buena relación calidad-precio y oportunidades de alquiler en el segmento medio del mercado.
• Tenga en cuenta en su presupuesto los costes de transacción y la posible negociación. La diferencia entre el precio de la MLS y el del notario indica que hay margen para ofertas razonables si la propiedad se comercializa adecuadamente y no suscita un interés inmediato con múltiples ofertas.

Consejos prácticos para los vendedores

• Fija el precio según el mercado notarial para reducir el tiempo de comercialización. Los compradores se basan cada vez más en los precios verificados por el notario a la hora de decidir qué puja realizar.
• En ubicaciones privilegiadas, destaca el estilo de vida, los servicios y la seguridad. En localidades de gama media, hace hincapié en el potencial de alquiler, la proximidad al transporte y el buen estado de la vivienda.
• Sea claro en cuanto a las licencias de alquiler turístico cuando sea pertinente. En Andalucía, incluya el código RTA VFT en los anuncios para evitar fricciones en las consultas.

Regulación y riesgo para los inversores: qué cambios importantes se produjeron en 2026

Hay dos aspectos legales importantes para compradores e inversores:

• El decreto nacional de limitación de alquileres —el Real Decreto-ley 8/2026— fue rechazado por el Congreso el 28 de abril de 2026 y dejó de tener vigencia el 30 de abril de 2026. No se convirtió en ley permanente y, por lo tanto, no está en vigor. Para las revisiones de los alquileres se aplican las normas ordinarias de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el índice IRAV. Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, las revisiones de los alquileres siguen el índice IRAV; los contratos anteriores siguen el índice acordado en el contrato, normalmente el IPC.
• Un decreto nacional de vivienda independiente, que incluye bonificaciones del IRPF para alquileres asequibles, modificaciones fiscales para las SOCIMI y normas sobre alquileres temporales, fue retirado del orden del día del Consejo de Ministros el 28 de julio de 2026 y aplazado hasta septiembre de 2026. Hasta su publicación en el BOE, sigue siendo un proyecto y no una ley. Consulte el BOE el día de cualquier transacción para conocer las disposiciones definitivas.

Cómo utilizar esta información a la hora de realizar una oferta

Paso 1: determina el precio notarial en EUR/m² para el micromercado específico y el tipo de inmueble. Paso 2: ajusta el precio en función del estado, la planta, las vistas y el aparcamiento. Paso 3: consulta transacciones comparables recientes registradas ante notario en la misma localidad, en lugar de basarte en los precios de venta solicitados. Paso 4: decide la rapidez de tu oferta. Si necesitas una formalización rápida, ganarán las ofertas cercanas a las medianas notariales. Si puedes esperar, presenta una oferta competitiva pero moderada, por debajo del precio de venta, y justifícala con datos notariales.

Conclusión: el panorama de los compradores del primer semestre de 2026

El primer semestre de 2026 en la Costa del Sol mostró un mercado bifurcado. Las zonas más cotizadas, como Benahavís, Sotogrande y Marbella, atraen a compradores de alto nivel, orientados en gran medida al estilo de vida. Las localidades costeras de gama media —Estepona, Mijas y algunas zonas de San Pedro— atraen a una mezcla de compradores nacionales, jubilados e inversores centrados en la rentabilidad. En general, los precios verificados ante notario siguen siendo el punto de referencia más fiable para las ofertas y los trabajos de valoración. Utilice las medianas del MLS para encontrar la oferta disponible y el precio por m² ante notario para establecer las expectativas de precio.

Preguntas frecuentes

P: ¿Qué fiabilidad tienen las cifras de EUR/m² verificadas por notario?

R: Las cifras verificadas por notario proceden de transacciones registradas y finalizadas y, por lo tanto, reflejan lo que los compradores pagaron realmente tras la negociación y una vez cumplidas todas las condiciones de la transacción. Son la fuente principal de los precios realizados y resultan más fiables que las medianas de los precios de venta a la hora de realizar valoraciones y elaborar estrategias de oferta. Siempre que sea posible, utilice el registro de Price Oracle vinculado para el micromercado específico.

P: ¿El precio mediano del MLS equivale al precio de mercado?

R - No. Las medianas del MLS resumen los precios de venta en el mercado. Son útiles para medir la oferta y las expectativas de los vendedores, pero suelen ser más elevadas que los precios de las transacciones formalizadas. Compare siempre las medianas del MLS con las cifras de transacciones verificadas por notario antes de realizar una oferta.

P - ¿Existen restricciones de nacionalidad o impuestos diferentes para los compradores extranjeros?

R - No existen restricciones de nacionalidad para la compra de inmuebles en España, tanto para residentes de la UE como para no residentes. El tratamiento fiscal puede variar en función de la residencia y del uso que se dé al inmueble. Los compradores no residentes deben solicitar asesoramiento fiscal y jurídico especializado en el momento de presentar la oferta y antes de formalizar la compraventa.

P - Quiero obtener ingresos por alquiler: ¿qué localidades son las mejores para los alquileres a corto plazo?

R - Puerto Banús y el centro de Marbella tienen una fuerte demanda de estancias cortas, pero deben respetarse las licencias y la normativa. En Andalucía, los alquileres a corto plazo deben registrarse en la RTA (Agencia Regional de Turismo) en virtud del Decreto 31/2024, y es obligatorio incluir el código VFT en los anuncios. Comprueba la licencia específica de la propiedad antes de la compra e incluye cualquier requisito en los cálculos de rentabilidad.

P - ¿Dónde puedo consultar la legislación más reciente y las cifras de transacciones notariales?

R - Para consultar leyes y decretos, consulte el Boletín Oficial del Estado (BOE) y los boletines regionales de Andalucía. Para los precios de las transacciones, utilice los registros notariales y los datos de Price Oracle, como los enlaces proporcionados anteriormente para consultar las referencias notariales en euros por m² a nivel de localidad.

Si desea un análisis personalizado para un barrio concreto o una selección de propiedades centrada en un rango de precios basada en las cifras del MLS y de los notarios mencionadas anteriormente, póngase en contacto con un asesor local que pueda realizar búsquedas notariales comparables recientes y presentarle una selección de propiedades que se ajuste a su presupuesto y a sus intenciones.