Compradores en la Costa del Sol en el primer semestre de 2026: quiénes compraron

Actualizado el 8 de octubre de 2026. Las referencias normativas de esta entrada se han corregido para adaptarlas al Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y aún pendiente de validación o derogación. Los datos de mercado no han variado.

Resumen ejecutivo: qué trata este artículo

Este informe utiliza datos en tiempo real de la oferta del MLS y de los precios verificados ante notario de Price Oracle para describir quiénes compraron en la Costa del Sol durante el primer semestre de 2026. No inventa volúmenes de ventas ni cuotas de mercado. En su lugar, analiza el mercado a partir de los anuncios activos de venta, las medianas y las cifras de precio por metro cuadrado verificadas por notario correspondientes a las localidades y zonas donde se producen la mayoría de las transacciones. El objetivo es práctico: si está comprando, vendiendo o asesorando a clientes, así era el perfil del mercado en el primer semestre de 2026 y cómo utilizarlo.

Qué localidades analizamos y las cifras verificadas

La siguiente lista se ha elaborado a partir de los anuncios activos de MLS y de los datos notariales de Price Oracle. Cuando está disponible, el precio por metro cuadrado verificado por notario está vinculado al registro principal de Price Oracle.

Localidad / Zona	Anuncios activos de venta	Precio mediano	Mediana en EUR/m² (MLS)	EUR/m² verificado por notario
Marbella	1.332	1 385 000 EUR	6.262 EUR/m²	4.695 EUR/m²
Estepona	740	845 000 EUR	5.159 EUR/m²	3.483 EUR/m²
Benahavís	440	2 150 000 EUR	6.167 EUR/m²	4.540 EUR/m²
Nueva Andalucía	364	1 445 000 EUR	6.410 EUR/m²	4.695 EUR/m²
Puerto Banús	121	1 197 000 EUR	7.368 EUR/m²	4.695 EUR/m²
San Pedro de Alcántara	210	1 075 000 EUR	5.644 EUR/m²	4.695 EUR/m²
Sotogrande	82	2 100 000 EUR	4.605 EUR/m²	3.100 EUR/m²
Mijas	427	599 500 EUR	3.827 EUR/m²	2.975 EUR/m²

Lo que nos revela la oferta sobre los perfiles de los compradores

Las ofertas activas y las medianas muestran dónde se concentra la demanda y cuánto están dispuestos a pagar los compradores. Utiliza estas tres reglas sencillas para interpretar estas cifras:

• Si el precio mediano supera el millón de euros y la oferta incluye muchas promociones de alta gama, el mercado se centra principalmente en la compra por motivos de estilo de vida y como segunda residencia, y muchos compradores son extranjeros o nacionales con un elevado patrimonio.
• Si las medianas se sitúan entre los 600.000 y los 900.000 euros, el grupo de compradores está formado por una mezcla de familias locales que buscan mejorar su vivienda, jubilados internacionales e inversores que compran para alquilar, centrados en alquileres de gama media y alquileres de temporada.
• Cuando el precio por metro cuadrado verificado ante notario es considerablemente inferior a la mediana del MLS por metro cuadrado, cabe esperar que los precios de transacción registrados estén por debajo de los precios de venta y que exista margen de negociación para los compradores bien posicionados.

¿Qué localidades atrajeron a qué tipos de compradores en el primer semestre de 2026?

Utilizando las medianas de oferta anteriores y la composición típica de la oferta inmobiliaria, he aquí un desglose práctico por localidad.

Benahavís y Sotogrande: el comprador de gama ultraalta

Benahavís y Sotogrande encabezan las medianas: Benahavís con 2 150 000 euros y Sotogrande con 2 100 000 euros. Estas zonas atraen principalmente a compradores que buscan grandes villas, parcelas privadas y urbanizaciones cerradas. Los perfiles de los compradores son, en su mayoría, personas con un elevado patrimonio que buscan privacidad, viviendas familiares y un estilo de vida relacionado con el golf y el puerto deportivo. Muchas de las compras corresponden a segundas residencias o a traslados permanentes, más que a inversiones destinadas al alquiler a corto plazo.

Marbella, Nueva Andalucía y Puerto Banús: compradores de lujo y estilo de vida

Marbella presenta la mayor oferta en el mercado: 1.332 anuncios y una mediana de 1.385.000 euros. Nueva Andalucía (mediana de 1 445 000 euros) y Puerto Banús (mediana de 1 197 000 euros) le siguen de cerca en cuanto a perfil. Estos mercados combinan apartamentos de lujo, áticos y villas de alta gama. Los compradores son una mezcla de personas con un elevado patrimonio internacional, empresarios y compradores nacionales acaudalados. Puerto Banús y Marbella también registran una prima por metro cuadrado: Puerto Banús registra una mediana en el MLS de 7.368 euros/m², la más alta de la lista, lo que refleja las fuertes primas de ubicación en las direcciones del puerto deportivo y el paseo marítimo.

Estepona, San Pedro y Mijas: compradores del mercado general

Estepona (mediana de 845 000 euros), San Pedro Alcántara (mediana de 1 075 000 euros) y Mijas (mediana de 599 500 euros) presentan una mezcla más amplia. Estas localidades atraen tanto a compradores nacionales que buscan una vivienda más grande o que se trasladan a la costa, como a compradores internacionales que buscan una buena relación calidad-precio en comparación con Marbella, sin renunciar a unas buenas infraestructuras y servicios. Los inversores interesados en alquileres vacacionales de gama media o en inquilinos a largo plazo encontrarán aquí más oportunidades, especialmente en el parque de apartamentos y en las promociones más recientes cercanas a las playas y los puertos deportivos.

Bandas de precios: cómo interpretar las intenciones de los compradores

En lugar de inventar cuotas de mercado precisas, agrupemos el mercado en tres franjas de precios prácticas y observemos qué localidades dominan cada una de ellas.

• Gama de lujo de primera categoría —mediana superior a 1,5 millones de euros—: Benahavís, Sotogrande. Los compradores de esta zona son personas con un elevado patrimonio, poco sensibles al precio y orientadas al estilo de vida.
• Gama de lujo superior: mediana de entre 1 millón y 1,5 millones de euros: Marbella, Nueva Andalucía, San Pedro y Puerto Banús. Entre los compradores se encuentran personas adineradas, tanto nacionales como internacionales, que buscan un estilo de vida y potencial de alquiler en zonas privilegiadas.
• Gama costera accesible —precio medio inferior a 1 millón de euros—: Estepona, Mijas. Entre los compradores se encuentran propietarios nacionales que viven en la vivienda, jubilados e inversores que buscan rentabilidad en el segmento medio del mercado y alquileres de temporada.

Qué significa la diferencia entre el precio por m² del MLS y el del notario

En todas las localidades, la mediana del MLS en euros/m² es sistemáticamente superior al precio en euros/m² verificado ante notario. Por ejemplo, las medianas de la zona de Marsella muestran lo siguiente:

• Marbella: mediana del MLS de 6.262 euros/m² frente a los 4.695 euros/m² del notario (notario).
• Estepona: mediana del MLS de 5.159 EUR/m² frente a la del notario de 3.483 EUR/m² (notario).
• Mijas: mediana del MLS de 3.827 euros/m² frente a la del notario de 2.975 euros/m² (notario).

Esa diferencia es significativa. Las medianas del MLS reflejan los precios de venta solicitados y la composición de la oferta. Las cifras verificadas por el notario corresponden al precio medio por m² de las viviendas vendidas en cada municipio, a partir de las ventas formalizadas. Esta diferencia indica el margen de negociación y el nivel efectivo de los precios de mercado. Los vendedores deberían fijar el precio teniendo en cuenta la cifra del notario para que la vivienda salga al mercado rápidamente. Los compradores deberían utilizar los datos notariales para ajustar sus ofertas y evitar pagar de más respecto a los precios de venta anunciados.

Desglose por tipo de propiedad: lo que implica la oferta del MLS

La composición de la oferta del MLS determina el tipo probable de comprador. Aunque las cifras del MLS anteriores no detallan el recuento exacto de tipos en este artículo, las medianas y el conocimiento local apuntan a patrones claros:

• Las villas y las viviendas unifamiliares predominan en Benahavís y Sotogrande. Cabe esperar que los compradores den prioridad a la parcela, la privacidad y las características a medida.
• Los apartamentos y áticos de alta gama se concentran en Marbella, Nueva Andalucía y Puerto Banús. Los compradores de estas zonas suelen anteponer la ubicación, las vistas al mar y los servicios del edificio a las grandes parcelas privadas.
• Los apartamentos y adosados de gama media son habituales en Estepona, San Pedro y Mijas. Estos atraen a inversores que buscan rentabilidad por alquiler y a compradores que buscan una buena relación calidad-precio para disfrutar del estilo de vida costero.

La importancia de la nacionalidad en el primer semestre de 2026: indicios cualitativos

Aquí no se facilita un desglose preciso por nacionalidad. A partir de los patrones de consultas en la MLS y del tipo de oferta disponible, las siguientes observaciones cualitativas resultan útiles para los participantes en el mercado:

• Las zonas de lujo —Puerto Banús, Marbella, Benahavís y Sotogrande— siguen atrayendo a una elevada proporción de compradores internacionales y de compradores nacionales con un elevado patrimonio neto. Estos compradores buscan un estilo de vida, seguridad y consideraciones de planificación fiscal.
• La franja costera más accesible —Estepona y Mijas— presenta una mezcla más amplia, con una mayor presencia de compradores nacionales, jubilados del norte de Europa y compradores internacionales sensibles al precio que buscan una buena relación calidad-precio.
• El interés de los inversores por el alquiler vacacional sigue siendo significativo en las promociones con un alto porcentaje de apartamentos, pero es imprescindible comprobar la normativa local y los requisitos de licencia para los alquileres turísticos antes de la compra.

Consejos prácticos para los compradores

• Utiliza el precio en euros por m² verificado por el notario como referencia para tu estrategia de oferta. La cifra del notario es el precio medio por m² de las viviendas vendidas en el municipio, no el precio de venta solicitado, que suele ser más elevado.
• Si eres inversor, presta atención a la normativa municipal. En Andalucía, los alquileres turísticos deben registrarse en la RTA (Registro de Alquileres Turísticos) conforme al Decreto 31/2024, y el código VFT debe figurar en los anuncios. Andalucía no ha declarado ninguna «zona tensionada».
• Elige las zonas en función de tus objetivos: opta por Benahavís y Sotogrande si buscas privacidad y parcelas amplias; por Marbella y Nueva Andalucía si prefieres apartamentos de lujo y un estilo de vida exclusivo; y por Estepona o Mijas si te interesan la relación calidad-precio y las oportunidades de alquiler en el segmento medio del mercado.
• Ten en cuenta en tu presupuesto los costes de transacción y la posible negociación. El margen entre el precio de la MLS y el del notario indica que hay margen para ofertas razonables si la propiedad se comercializa adecuadamente y no suscita un interés inmediato con múltiples ofertas.

Consejos prácticos para los vendedores

• Fija el precio según el mercado notarial para reducir el tiempo de venta. Los compradores se basan cada vez más en los precios verificados por el notario a la hora de decidir qué puja realizar.
• En ubicaciones privilegiadas, destaca el estilo de vida, los servicios y la seguridad. En localidades de gama media, hace hincapié en el potencial de alquiler, la proximidad al transporte y el buen estado de la vivienda.
• Sea claro en cuanto a las licencias de alquiler turístico cuando sea pertinente. En Andalucía, incluya el código RTA VFT en los anuncios para evitar fricciones en las consultas.

Regulación y riesgo para los inversores: qué cambios importantes se produjeron en 2026

Hay dos aspectos legales importantes para compradores e inversores:

• El decreto nacional de limitación de alquileres de marzo de 2026 —Real Decreto-ley 8/2026— fue rechazado por el Congreso el 28-04-26 y dejó de tener vigencia el 30-04-26. Desde el 8 de octubre de 2026, en virtud del Real Decreto-ley 29/2026, la revisión del alquiler en un contrato de vivienda habitual requiere una cláusula expresa y no puede superar la variación del índice IRAV, independientemente de que el contrato se haya firmado antes o después del 26 de mayo de 2023. Para los vencimientos comprendidos entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto añade un incremento por defecto del 2 % en ausencia de acuerdo y prohíbe cualquier aumento por encima del límite de precio aplicable; no aclara cómo se articulan ambas normas.
• El paquete nacional de vivienda que se pospuso en julio ya se ha publicado. Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre de 2026, y el Real Decreto-Ley 29/2026 está en vigor desde el 26 de octubre de 2008, con modificaciones en los alquileres temporales y en el impuesto sobre la renta de los arrendadores. Aún debe ser validado o derogado, por lo que conviene consultar el BOE el día de cualquier transacción. Qué establece cada decreto.

Cómo utilizar esta información a la hora de hacer una oferta

Paso 1: determina el precio notarial en EUR/m² para el micromercado específico y el tipo de inmueble. Paso 2: ajusta el precio en función del estado, la planta, las vistas y el aparcamiento. Paso 3: consulta transacciones recientes comparables registradas ante notario en la misma localidad, en lugar de basarte en los precios de venta solicitados. Paso 4: decide la rapidez de tu oferta. Si necesitas una formalización rápida, ganarán las ofertas cercanas a las medianas notariales. Si puedes esperar, presenta una oferta competitiva pero moderada, por debajo del precio de venta, y justifícala con datos notariales.

Conclusión: el panorama de los compradores del primer semestre de 2026

El primer semestre de 2026 en la Costa del Sol mostró un mercado bifurcado. Las zonas más cotizadas, como Benahavís, Sotogrande y Marbella, atraen a compradores de alto nivel, orientados en gran medida al estilo de vida. Las localidades costeras de gama media —Estepona, Mijas y algunas zonas de San Pedro— atraen a una mezcla de compradores nacionales, jubilados e inversores centrados en la rentabilidad. En general, los precios verificados ante notario siguen siendo el punto de referencia más fiable para las ofertas y los trabajos de tasación. Utilice las medianas del MLS para encontrar la oferta disponible y el precio por m² ante notario para establecer las expectativas de precio.

Preguntas frecuentes

P: ¿Son fiables las cifras de EUR/m² verificadas por notario?

R: Las cifras verificadas por notario son el precio medio por m² de las viviendas vendidas en cada municipio, según las escrituras de las ventas formalizadas, por lo que reflejan los precios tras la negociación, no el precio de una vivienda concreta. Son la fuente principal de los precios de venta reales y resultan más fiables que las medianas de los precios de venta solicitados a la hora de realizar valoraciones y elaborar estrategias de oferta. Siempre que sea posible, utilice el registro de Price Oracle vinculado para el micromercado específico.

P: ¿El precio mediano del MLS equivale al precio de mercado?

R - No. Las medianas del MLS resumen los precios de venta en el mercado. Son útiles para medir la oferta y las expectativas de los vendedores, pero suelen ser más altas que los precios de las transacciones formalizadas. Comprueba siempre las medianas del MLS con las cifras de transacciones verificadas por notario antes de hacer una oferta.

P - ¿Existen restricciones de nacionalidad o impuestos diferentes para los compradores extranjeros?

R - No existen restricciones de nacionalidad para la compra de inmuebles en España, tanto para residentes de la UE como para no residentes. El tratamiento fiscal puede variar en función de la residencia y del uso que se le dé al inmueble. Los compradores no residentes deben buscar asesoramiento fiscal y jurídico especializado en el momento de presentar la oferta y antes de formalizar la compraventa.

P - Quiero obtener ingresos por alquiler: ¿qué localidades son las mejores para los alquileres a corto plazo?

R - Puerto Banús y el centro de Marbella tienen una fuerte demanda de estancias cortas, pero deben respetarse las licencias y la normativa. En Andalucía, los alquileres a corto plazo deben registrarse en la RTA (Agencia Regional de Turismo) conforme al Decreto 31/2024, y es obligatorio incluir el código VFT en los anuncios. Comprueba la licencia específica de la propiedad antes de la compra e incluye cualquier requisito en los cálculos de rentabilidad.

P - ¿Dónde puedo consultar la legislación más reciente y las cifras de transacciones notariales?

R - Para consultar leyes y decretos, consulte el Boletín Oficial del Estado (BOE) y los boletines regionales de Andalucía. Para conocer los precios de las transacciones, utilice los registros notariales y los datos de Price Oracle, como los enlaces proporcionados anteriormente para consultar referencias notariales en euros por m² a nivel de localidad.

Si desea un análisis personalizado para un barrio concreto o una selección de propiedades centrada en un rango de precios basada en las cifras del MLS y de los notarios mencionadas anteriormente, póngase en contacto con un asesor local que pueda realizar búsquedas de transacciones notariales comparables recientes y presentarle una selección de propiedades que se ajuste a su presupuesto y a sus intenciones.