Corta duración/Vacaciones

Alquileres Temporales y Vacacionales en Andalucía y España: Leyes, Consejos y Buenas Prácticas

🏛 Marco Jurídico: Lo que debes saber

1. Registro y licencias

• En Andalucíacualquier propiedad utilizada para alquiler vacacional (estancias turísticas de corta duración) debe estar registrada en la Registro de Turismo de Andalucía (RTA). 

• Una propiedad necesita a menudo lo que se llama un Vivienda de Uso Turístico (VUT) licencia o registro (a veces también llamada VFT, Vivienda con fines turísticos). 

• Desde Marzo 2025 en muchas zonas, existe un requisito más estricto: antes de registrarte en la autoridad turística regional, a menudo debes obtener permiso municipal o declara un cambio de uso a través de tu Ayuntamiento. 

2. Nuevo Registro Nacional y Código Único

• Un sistema nacional de registro (a veces llamado Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) exige que las viviendas de vacaciones o de alquiler de corta duración obtengan un código de registro único. Este código debe aparecer en los anuncios (Airbnb, Booking, etc.). 

• No mostrar el código correcto o aparecer en la lista sin estar debidamente registrado puede dar lugar a multas o a la retirada de la lista. 

3. Comunidad de Propietarios

• A partir del 3 de abril de 2025, las nuevas normas exigen aprobación expresa de la comunidad del edificio para alquileres turísticos de corta duración en muchos casos. En muchos edificios, debes demostrar que la comunidad permite la actividad de alquiler, mediante los correspondientes votos/certificados. 

• Los estatutos de las comunidades de propietarios (HOA) pueden prohibir o restringir explícitamente los alquileres turísticos, y esas restricciones pueden ser legalmente exigibles. Compruébalas siempre antes de comprar o alquilar. 

4. Normas de propiedad y requisitos de calidad

Para ser legales y evitar denuncias/multas, las propiedades deben cumplir ciertas normas mínimas:

• Equipo de seguridad adecuado (detectores de humo, a veces extintores). 

• Mobiliario adecuado, ropa de cama, sábanas. Instalaciones para huéspedes, instalaciones sanitarias, ventilación, calefacción/aire acondicionado según la temporada. 

• Información turística, registro de huéspedes según la legislación española (a veces a través de SES.HOSPEDAJES o equivalente). 

5. Obligaciones fiscales y tributarias

• Hay que declarar los ingresos por alquiler. Tanto si eres residente como no residente, existen obligaciones. 

• Si ofreces servicios de tipo hotelero (limpieza diaria, desayuno, etc.), puede que se aplique el IVA. Si no, se aplican normas más básicas del impuesto sobre la renta / impuesto de sociedades.

6. Sanciones y aplicación

• El incumplimiento conlleva multas, posibles órdenes de cierre o ser eliminado de las plataformas de alquiler vacacional. 

• Los municipios o las autoridades andaluzas pueden realizar inspecciones. Las infracciones en zonas con alta densidad turística (por ejemplo, en el centro de las ciudades) tienen más probabilidades de ser examinadas. 

🔧 Consejos prácticos: Cómo seguir siendo legal y garantizar el éxito

1. Comprueba siempre primero la normativa municipal
   Los Ayuntamientos locales pueden tener leyes de zonificación, normas de distancia o restricciones de zonas saturadas (por ejemplo, Málaga ha prohibido nuevos alquileres de corta duración en algunos barrios). (El Times)

2. Consigue pronto la aprobación de la comunidad
   Antes de comprar o convertir una propiedad, comprueba si la comunidad permite el alquiler turístico, revisa sus estatutos y averigua si los votos necesarios son históricos. Así evitarás sorpresas.

3. Mostrar números de registro/licencia
   En todos los anuncios, incluye el número VUT / RTA / código único de registro. Las plataformas están legalmente obligadas a exigirlo.

4. Mantener las normas de calidad
   El mobiliario confortable, la limpieza, las medidas de seguridad y la buena comunicación con los huéspedes ayudan a evitar quejas y riesgos.

5. Sé transparente con los impuestos
   Lleva un registro preciso de los ingresos, gastos, estancias de los huéspedes, seguros, etc. Consulta a un gestor o asesor fiscal especializado en alquileres de corta duración.

6. Seguro y responsabilidad civil
   Consigue un seguro de responsabilidad civil adecuado que cubra las lesiones de los invitados y los daños materiales.

7. Relaciones con los vecinos
   Intenta minimizar las molestias (ruido, residuos, etc.), establece normas de la casa, asegúrate de que los huéspedes respetan el edificio y las normas locales.

8. Utiliza las plataformas adecuadas de forma responsable
   Si anuncias en Airbnb, Booking, etc., asegúrate de que tu perfil/anuncio cumple plenamente la normativa (código de visualización, descripciones precisas, información sobre seguridad). Considera también las reservas directas, pero asegúrate de que se cumplen las obligaciones normativas independientemente de la plataforma.

9. Mantente informado
   Las leyes evolucionan (en 2025 se produjeron cambios importantes). Pueden surgir nuevas normas municipales, decretos regionales o requisitos registrales nacionales. Revisa anualmente las fuentes legales.

✅ Resumen / Lista de control

• Inscrito en la RTA / obtenido la licencia VUT
• Licencia municipal o permiso de cambio de uso del Ayuntamiento
• La Comunidad de Propietarios permite estos alquileres
• Código de registro único que aparece en los anuncios
• Cumplir las normas de seguridad y comodidad de la propiedad
• Cumplimiento de las obligaciones fiscales (ingresos declarados, etc.)
• Seguro en vigor
• Se siguen las normas del registro de invitados