Contratos de arrendamiento

Esta guía te ayuda a desenvolverte con confianza en la jerga legal, asegurándote que entras en tu nueva morada española con un claro conocimiento de tus derechos y responsabilidades.

1. La base: Componentes esenciales del contrato

Un contrato de alquiler bien estructurado en España sirve de base para tu experiencia de alquiler. Aquí tienes un desglose de los componentes clave que debes esperar:

• Partes implicadas: Asegúrate de que el contrato identifica con exactitud tanto al arrendador como al arrendatario, mediante sus nombres y apellidos, Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE). El arrendador debe verificarse mediante una copia de la Nota Simple o Escritura (escritura de propiedad).

• Descripción de la propiedad: Es esencial una descripción detallada de la vivienda alquilada. Busca la siguiente información:

  • Dirección completa: Comprueba la dirección completa, incluyendo el nombre de la calle, el número, el código postal y la ciudad.
  • Referencia catastral: Este código único de 20 dígitos identifica la propiedad en el Registro de la Propiedad español. Comprueba dos veces su exactitud. La referencia catastral se puede encontrar en los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles, en la página web de Suma y Resguardo (https://www.catastro.meh.es/), o poniéndote en contacto con la oficina local del catastro.
  • Tamaño y disposición: El acuerdo debe especificar el tamaño de la vivienda en metros cuadrados (m²) y describir claramente la distribución, incluido el número de dormitorios, cuartos de baño y cualquier elemento adicional (balcón, terraza, espacio de almacenamiento).
  • Mobiliario e instalaciones: Identifica claramente si la vivienda se alquila amueblada o sin amueblar. Además, el contrato debe enumerar los servicios incluidos (aire acondicionado, acceso a la piscina, aparcamiento).

2. El alquiler: el salvavidas financiero

• Alquiler mensual: El importe del alquiler mensual acordado debe indicarse claramente en euros (€). Asegúrate de saber si los servicios (agua, electricidad, gas) están incluidos en el alquiler o si tendrás que hacer pagos adicionales. Pide un desglose de los costes adicionales asociados al alquiler.
• Forma y periodicidad de pago: El acuerdo debe especificar el método preferido de pago del alquiler (transferencia bancaria, en efectivo) y la frecuencia (normalmente mensual, el primero de cada mes u otra fecha acordada).
• Actualizaciones de alquiler: Para los contratos de Arrendamiento de Vivienda, el acuerdo debe hacer referencia a la versión de la LAU aplicable (1994 o 2013) y describir el sistema acordado para los aumentos del alquiler (basado en el IPC o de otro modo). El acuerdo también debe especificar la frecuencia de las actualizaciones del alquiler (por ejemplo, anualmente).

3. Depósitos y Garantías: Salvaguardar el acuerdo

• Depósito de garantía (Fianza): La legislación española exige una fianza (depósito) que suele equivaler a un mes de alquiler (a veces dos). El acuerdo debe especificar lo siguiente en relación con la fianza:

  • Condiciones de devolución: El contrato debe describir claramente las condiciones para que te devuelvan la totalidad de la fianza al final del alquiler. Deben indicarse las deducciones legítimas por alquiler impagado o daños que superen el desgaste normal.
  • Cronología del retorno: El acuerdo debe especificar el plazo en el que puedes esperar que te devuelvan la fianza tras desalojar la vivienda (normalmente en el plazo de un mes, sujeto a deducciones).

• Garantías adicionales: En algunas situaciones, los propietarios pueden pedir garantías adicionales a los inquilinos, como un aval bancario o un avalista. El acuerdo debe establecer claramente las condiciones de dichas garantías, incluido el importe concreto garantizado y las responsabilidades del avalista.

4. Los plazos de preaviso cruciales: Saber cuándo irse

• Duración del contrato: El contrato debe definir el periodo inicial de arrendamiento (normalmente un año para el Arrendamiento de Vivienda) y las cláusulas de renovación automática, si procede. Asegúrate de entender las condiciones de renovación, incluidos los posibles cambios en el alquiler.
• Cláusulas de rescisión: El contrato debe detallar las condiciones específicas y los plazos de preaviso necesarios para la rescisión por cualquiera de las partes. Pueden variar en función del tipo de arrendamiento (Arrendamiento de Vivienda, Contrato de Temporada, etc.) y de la versión de la LAU aplicable.
  • Rescisión por el Arrendatario: En los contratos de Arrendamiento de Vivienda conforme a la LAU 2013, los inquilinos suelen tener más flexibilidad para rescindirlos anticipadamente con plazos de preaviso específicos (a menudo 30 días). Revisa el contrato para conocer los detalles específicos sobre la rescisión anticipada por parte del inquilino.
  • Rescisión por el Arrendador: El acuerdo debe describir las condiciones en las que el arrendador puede rescindir el contrato anticipadamente (por ejemplo, si requiere la propiedad para uso personal). Suelen aplicarse plazos de preaviso estrictos, y el propietario puede estar obligado a indemnizar al inquilino por las molestias.

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